큰 손들도 눈독들이는 상가ㆍ오피스텔 시장

『최영진 대기자의 현안진단』

자기 소유 부동산을 직접 관리하는 임대사업자는 정신 바짝 차려야 할 것 같다. 지금처럼 부동산중개업소에 의존하는 방식으로 임대 관리를 했다가는 부동산펀드나 리츠가 운용하는 부동산에 임차인을 빼앗길 소지가 많아서다.

체계적인 관리기법을 갖고 있는 기관 투자의 큰 손들이 관련 시장을 장악하면 관리 체계가 허술한 개인으로서는 이를 당해낼 재간이 없다.

개인이 관장하는 상가 건물이나 빌딩 등은 임차인을 빼앗겨 공실(公室) 기간이 길어져 그만큼 투자 수익률이 떨어질 것이라는 소리다.

그동안 대형 빌딩 위주로 임대사업을 해오던 부동산펀드·리츠가 상가·오피스텔 시장까지 진출하게 되면 경쟁력이 떨어지는 개인 부동산 소유자의 입지는 그만큼 좁아질 수밖에 없다는 얘기다.

부동산펀드·리츠를 운용하는 자산운용사가 상가 건물 등을 통째로 사들여 임대사업을 벌이면 아무래도 개인보다 임차인 유치는 물론 상권 활성화에도 유리하다.

이렇게 되면 상대적으로 개인 소유의 상가건물은 경쟁력이 떨어져 활력을 잃게 되고 이에 따라 공실 발생 빈도가 잦아 수익성이 하락할 가능성이 높다는 의미다.

전문지식이 풍부한 회사가 운용하는 상가로 수요자가 몰릴 수밖에 없지 않겠느냐는 말이다.

예를들어 중소형 상가가 쭉 들어서 있는 동탄ㆍ위례신도시 같은 곳에 한 자산운용사가 대형 상가건물을 사들여 운용한다고 생각해 보자. 이들이 온갖 전략을 동원해 자기 상가를 활성화시킨다면 주변 시장의 수요가 이쪽으로 흘러들게 뻔하다.

오피스텔도 그렇다. 주거용 오피스텔 공급 과잉 지대인 서울 장지동이나 경기도 고양시 삼송역 근처에 부동산펀드가 오피스텔 건물 하나를 통째로 매입해 임대사업을 할 경우 일반이 관리하는 개인 소유 보다 임대가 잘 될 게 분명하다. 공급은 많고 수요가 적은 시장에서는 더욱 그렇다.

임대 빌딩 시장에서는 자산운용사의 영향력이 입증된 편이다. 이들은 어떤 방법으로든 수요자를 구해 빈 사무실이 없게 만든다. 임차인 중에는 새로 생긴 수요도 있지만 상대적으로 경쟁력이 약한 개인 소유 건물에서 빠져나온 수요가 적지 않다.

임대빌딩 시장은 공급과잉으로 경쟁이 심하고 경기침체에 따른 수요 감소로 임대 빌딩 수익률은 계속 하락하고 있다.

그래서 자산운용사의 수익은 예전보다 많이 떨어졌다. 투자 수익률이 연간 7~8%는 돼야 사업성이 있는데 이런 조건을 갖춘 물건 찾기가 쉽지 않다.

시장 상황이 악화되자 자산운용사는 상가·호텔·물류시설·지식산업단지·오피스텔 등 돈이 될 만한 상품은 다 넘본다.

돈은 있는데 마땅한 투자 상품이 없어 그동안 외면했던 상품까지 관심을 갖는 분위기다.

기관 투자가들이 개인이나 일반 기업의 투자 영역으로 꼽혔던 일반 상가건물과 오피스텔 시장을 기웃거리고 있다는 얘기다.

게다가 간접 부동산 투자 형태인 개인의 소액 자금도 기관 투자회사로 흘러들고 있다. 그만큼 이들의 자금력은 비대해지고 있다는 뜻이다.

그동안 기관 중심의 투자금 모집에서 일반 개인을 참여시키는 공모형에 관심을 보이면서 자금 조달이 훨씬 수월해졌다.

현재 부동산펀드 설정금액은 46조원 정도 된다. 이중에서 개인이 참여하는 공모형 펀드는 1조3000억원 수준에 불과하지만 최근 들어 이 자금이 계속 불어나는 추세다. 높은 수익률을 요구하는 금융회사와 같은 기관들이 아니라도 새로운 투자 자금 조달 창구가 생긴 것이다.

이와 관련해 싱가포르계 자산운용사 ARA에셋매니지먼트는 조만간 경기도 판교에 있는 복합단지 알파리움 타워를 기초 자산으로 하는 800억원 규모 리츠를 공모할 것으로 알려진다.

또 코람코자산신탁은 오는 4월쯤 뉴코아 아울렛 일산점과 평촌점,NC백화점 야탑점 등 이랜드 계열의 3개 건물을 토대로 한 공모 리츠를 출시한다는 소리도 들린다. 이밖에 다른 자산운용사 등도 공모 펀드를 준비하고 있어 개인을 통한 투자금 모집 규모는 점차 늘어날 게 확실하다.

지금은 자산운용사의 투자영역이 빌딩이나 호텔·상가 건물 쪽에 많이 취중된 편이지만 앞으로 오피스텔이나 중소형 상가 건물을 통째로 사들여 임대사업을 벌이는 사례도 늘어날 것 같다.

개인의 투자 영역까지 침투하게 된다는 소리다.

이는 개인 부동산 소유자들은 정신을 바짝 차려야 한다는 의미다. 임대사업을 전문 업체에 맡기든지 아니면 선진 기법을 익혀 자산운용사와 맞서야 한다.

노하우만 있으면 건물주가 직접 관리하는 게 유리할지 모른다. 전문업체에 주는 비싼 관리 수수료 부담이 없어져 그만큼 경비 지출이 줄어든다.

아무튼 개인의 부동산 투자는 자산운용사와 같은 투자업체와의 경쟁을 염두에 둬야 한다. 양질의 임차인을 구하는 게 임대사업 성공의 관건이다.