롯데월드타워 레지던스 분양가 6000만원대도..완판될까

7일 투자은행(IB)업계에 따르면 서울 송파구 잠실에 위치한 시그니엘 레지던스의 분양가는 3.3㎡ 당 최저 6200만 원에 책정됐다. 전망이 한강을 바라보지 않은 곳의 분양가는 3.3㎡ 당 6000만 원대에 형성됐다. 한강 전망의 시그니엘 레지던스의 경우 3.3㎡ 당 분양가는 7000만~8000만 원대다.

이 같은 가격은 분양 시작 전 롯데그룹이 예상한 가격인 3.3㎡ 당 8000만~1억 원에 비해 40% 가까이 하락한 수준이다. 부동산 전문 기관 투자자는 “중국 등 해외 투자자 수요가 저조하다”며 “분양가를 높이면 투자수익률이 은행 예금금리 수준으로 떨어질 수 있는 것도 롯데 측이 고려한 것”이라고 해석했다.

분양가가 하락하면서 롯데그룹이 시그니엘 레지던스로 확보할 수 있는 현금은 당초 관측보다 크게 줄 전망이다. 기존 분양 총액은 2조 원 중후반으로 관측됐으나 1조 원 안팎까지 떨어질 수 있다.

이에 따라 롯데건설, 롯데물산 등 롯데월드타워를 짓기 위해 회사채와 기업어음(CP)을 발행한 곳은 이들 자금의 상환이 순탄치 않을 전망이다. 이 두 기업이 2018년까지 갚아야 할 회사채ㆍCP는 1조3000억 원이다. 여기에 은행 대출금까지 합하면 총 차입금은 3조 원을 웃돈다.

특히 롯데물산은 올해에만 갚아야 할 CP가 4500억 원에 달한다. 이 회사는 지난해 검찰 수사로 회사채 발행이 어려워지자 단기 자금 조달 창구인 CP로 현금을 확보했다. 롯데건설의 경우 일부 자금을 분양 수익을 담보로 하는 프로젝트 파이낸싱(PF) 방식으로 금융권에서 조달했다. 현금 흐름을 뜻하는 연간 상각전영업이익(EBITDA)은 롯데건설이 1000억 원 중반, 롯데물산이 400억 원 수준이다. EBITDA 개선 여부에 따라 차입금 상환이 더욱 어려워질 수 있는 대목이다.

롯데물산 관계자는 “시그니엘 레지던스 분양으로 관련 수익이 들어올 것”이라며 “이와 함께 CP 발행 등 다양한 방안으로 차입금을 상환할 수 있다”고 말했다.

롯데월드타워의 시그니엘 레지던스는 7일부터 본계약을 실시한다. 모두 223실(133~829㎡)인 이 곳의 사전 계약율은 20%대에 그친 것으로 알려졌다.