"문재인 정부, 공적임대주택 민간영역 활용해야...LTV 차등 적용 필요"

새 정부가 매년 17만 가구의 공적임대주택 공급과 도시재생뉴딜 등을 성공적으로 추진하기 위해서는 민간영역을 적극 활용해야 한다는 주장이 나왔다. 주택금융규에서는 LTV를 차등적용해야 한다는 의견도 제시됐다.

주택산업연구원은 25일 오후 서울 강남구 논현동 건설회관 중회의실에서 '새 정부의 주택정책 추진방향'을 주제로 세미나를 개최했다. 제1주제는 김태섭 선임연구위원의 '새 정부의 주택정책 과제와 구현방안', 제2주제는 김덕례 선임연구위원의 '주택금융규제 적정화 방안'으로 진행됐다.

김태섭 선임연구위원은 '새 정부의 주택정책 과제와 구현방안'에서 새 정부의 주택정책 핵심과제는 △주거문제의 계층 확산과 양극화 대책 △청년가구의 주거대책 △노인 임차가구의 주거대책 등 3가지라고 요약했다. 그는 새 대통령의 주택정책 공약은 방향성에서 적절하지만 실행하는 과정에서 나타날 많은 문제점을 지적하며 이이 대한 극복방안을 제시했다.

그는 문재인 대통령의 공약이었던 장기공공 임대주택 65만호(매년 13만호)에 대해 노무현 정부 대비 65.4%, 이명박 정부 대비 42.9%, 박근혜 정부 계획 대비 18% 늘어난 물량이라고 분석했다. 물량이 늘어나는 만큼 결국 택지부족 문제가 관건이라는 지적도 내놨다.

김 위원은 "택지문제를 극복하기 위해서는 전체 공급량의 50% 이상을 매입임대에 의존해야 할 것"이라며 "미분양물량 매입과 도시재생구역 및 저층 주거지 내 소규모정비 등 기존 주택 활용에 의존해야 한다"고 말했다.

이어 "신규 택지지정은 계속 줄고 있는 만큼 개발제한구역 해제를 적극적으로 모색해여 한다"며 "소득층과 청년 주거문제를 해결하기 위해대도시 근교 역세권을 집중 개발해야 한다"고 주장했다. 공공임대 공급을 LH 등 공공에만 의존하는 것은 한계가 있어 선진국처럼 민간을 최대한 활용해야 한다는 주장도 나왔다.

김 연구위원은 또 도시재생 뉴딜을 공공주도로 추진할 경우 주민참여 제한, 수익성 저하 등의 문제가 발생할 수 있어 △공적영역과 사적영역 명확화 △기존 재개발, 재건축사업을 효과적으로 활용한 공적 임대주택 확보 △대상지 집값 급등 사전 차단 대책 마련 등의 몇 가지 원칙을 정해야 한다고 강조했다.

임대주택 등록제는 어지간한 인센티브로는 실효성이 낮아 임대소득 비과세 기준을 대폭 완화하고 참여할 경우 비과세 조건을 부여하는 방식을 제시해야 한다는 주장도 내놨다.

그는 "전월세상한제와 계약갱신권제도도 임대료 상승 등 여러 부작용을 가져올 수 있어 인센티브를 통한 자발적 참여를 유도하고, 임대인 권리보호와 임차인 보조 효과를 동시에 달성해야 한다"고 설명했다.

두 번째 주제발표에 나선 김덕례 선임연구위원은 '주택금융규제 적정화 방안'에서 일부 은행의 지나친 중도금대출 규제를 강화를 지적하며 과도한 주택금융규제가 서민의 주거상향이동 사다리를 끊어 경제 활력에 장애를 초래할 수 있다고 지적했다.

그는 "주택금융규제에서 총부채상환비율(DTI)과 총체적상환능력비율(DSR)을 적용하고 있는 나라는 캐나다와 홍콩 정도로 매우 제한적"이라며 "우리나라 담보인정비율(LTV)은 70%까지 제한을 두고 있지만 실질 수준은 53.2%로 외국의 80~100%수준보다 낮다"고 말했다.

김 위원은 획일적인 주택금융규제의 틀을 입체적이고 복합적으로 전환해야 한단고 주장했다. 실제 미국과 영국, 일본은 금융기관이 LTV 수준을 자율적으로 적용한다. 주택가격 수준·주택구입 단계·주택구입 목적에 따라 LTV 수준을 다르게 적용하는 경우도 있다.

김 위원은 주택금융규제를 적정화하기 위해 은행의 잠재적 손실을 최소화하면서도 주택금융 본연의 기능에 충실할 수 있는 기본원칙을 마련해야 한다고 주장했다. 이를 위해 △대출특성에 따른 LTV 차등 적용 △LTV 수준을 고려한 대출위험 상쇄방안 △중도금대출규제 적정화 방안 등 3가지 틀을 만들고 여기에서 세부전략을 짜는 게 중요하다고 김 위원은 분석했다.

세부전략에는 △생애최초주택구입자, 신혼부부의 LTV 한도를 차등 적용 △재융자 또는 투자목적은 LTV한도 하향 및 가산금리로 차등화 △주택구입 가격에 따라서 LTV한도 차등화 △LTV 60% 초과 구간은 DTI·DSR규제 마련하고 보증 부가방안 추진 △주택도시기금 활용한 무주택자나 최초주택구입자의 중도금대출을 지원 △대출 금융기관의 다변화 등 10가지가 포함됐다.