눈치 보는 장년, 두드리는 청년, 잠그는 노년...대책 이후 부동산, 세대별 각개 전투

가계부채 대책 발표로 부동산 시장 ‘룰’이 바뀌면서 세대별로 상이한 움직임을 보일 것이란 관측이 나오고 있다. 전문가들은 다주택 장년층(40~59세), 무주택 청년층(39세 이하), 은퇴한 노년층(60세 이상) 등이 각자의 수를 둘 것으로 전망한다.

◇다주택자, 급매물 내놓거나 눈치 보기= 27일 업계에 따르면 가계부채 대책의 골자는 다주택자 대출 옥죄기로 평가된다. 정부는 내년 1월부터 신(新) DTI를 시행한다. 신DTI는 새로운 주택담보대출(주담대)을 받으면 이미 가진 주담대 원리금까지 모두 합산해 대출 가능 금액을 정한다. 기존 DTI는 새로 추가한 주담대 원리금에 기존 주담대 이자만 고려하면 됐다.

때문에 다주택자는 자기자본을 들이지 않는 한 신규 주택 투자가 사실상 불가능하다.

또 다주택자에게 부담인 양도세 중과는 내년 4월, 주거복지로드맵은 연내에 있을 예정이다. 주거복지로드맵은 다주택자의 임대사업자 등록이 골자여서 세금 압박으로 작용할 수 있다.

이에 다주택자는 연말 급매도에 나설 수 있단 전망이다. 양지영 리얼투데이 콘텐츠본부장은 “양도세 강화까진 여유가 있는데 이번 대책으로 당장 내년부터 부담이 커져 물량이 올해 연말 쏟아질 것”이라고 전했다.

반면 정책 내용을 보기 위한 관망세가 유지될 거란 예측도 있다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “주거복지로드맵이나 양도세 중과안 관련 법 개정 여부를 보고 매도하는 흐름일 것”이라고 말했다.

◇무주택 청년층, 주택 수요 주도할 모양새= 무주택 청년층은 다주택자와 달리 신DTI 도입 후 대출 여건이 나아진다.

신DTI는 장래소득을 고려해 대출액 규모를 정하기 때문에 상대적으로 소득 인상 가능성이 큰 청년층이 혜택을 본다.

또 정부는 무주택 청년층이 주로 혜택을 받는 정책모기지(적격대출·보금자리론·디딤돌대출)를 강화한다. 특히 58조 원 규모인 적격대출은 내년부턴 고소득자·다주택자의 신청을 받지 않는다. 무주택 청년층의 대출 활용 폭이 넓어진다.

때문에 전문가는 중장기적으로 청년층이 주택 수요를 주도할 것으로 전망한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "중장기적 흐름에선 대출이 유리한 청년층이 주택 수요의 높은 비중을 차지하게 될 것"이라고 설명했다.

◇은퇴 시기 노년층, 주택연금 관심 상승= 정부는 이번 가계부채 대책에서 신탁 방식 주택연금을 도입하기로 했다.

주택연금은 만 60세 이상 고령자가 소유 주택을 담보로 매달 노후 자금을 받는 국가 보증 역모기지론이다. 신탁방식으로 바뀌면 연금 가입자가 사망할 경우 배우자가 자동으로 연금을 승계해 소득을 보장받을 수 있게 된다.

현행 제도에서는 배우자가 사망한 가입자의 연금을 승계하려면 주택 소유권을 본인에게로 이전 등기하는데 소요 비용만 평균 340만 원에 달했다.

이에 60세 이상 가계는 주택연금에 가입할 동인이 늘었다. 전문가는 주택연금 가입으로 고령층이 주택 매물을 시장에 내놓지 않을 가능성을 점친다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “주택연금이 신탁 방식으로 바뀌면서 부동산 시장에 ‘생계형 매물’이 나오지 않을 수 있다”고 말했다.