‘규제 광풍’ 부는 부동산시장, 수익형 부동산 ‘되는 동네’는 어디?

부동산 규제 강화로 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지면서 소위 ‘되는 동네’를 찾는 투자자들이 늘고 있다.

5일 부동산업계에 따르면 지난 달 24일 정부가 가계부채 급증세 둔화를 위한 ‘가계부채 종합대책’ 까지 내놓으면서 부동산 시장이 위축되는 분위기다.

주목할 점은 정부가 부동산 임대사업자의 대출 옥죄기에도 나섰다는 점이다. 정부는 임대업 등록 사업자들에게 '임대업 이자상환비율 RTI' 를 도입해 적용되는 RTI를 100~150%로 규제할 계획이다. 이에 따라 앞으로 RTI 150% 이상, 즉, 임대소득이 최소한 이자의 1.5배는 돼야 대출이 가능할 것으로 전망된다.

한 부동산 전문가는 “최근 주택 시장의 불확실성이 큰 만큼 상대적으로 안정적인 수익형 부동산의 인기는 계속될 것으로 예상된다”면서 “단 정부의 대책에 따라 수익률이 달라질 수 있기 때문에 수도권 내 투자 유망 지역의 상품을 고르는 안목이 중요하다”고 말했다.

때문에 수익형 부동산도 상품별로 수익률이 우수한 지역선별에 나서는 분위기다.

◇오피스텔 수익률 전국 최고 ‘인천’

인천은 오피스텔 수익률이 가장 높아 주목 받는 지역이다. KB부동산에 따르면 9월 인천 지역의 오피스텔 수익률은 6.31%로 서울(4.94%), 경기(5.39)에 비해 크게 높았다.

인천에서도 주목할 동네는 송도국제도시다. 특히 포스코건설·인천경제자유구역청 등 풍부한 배후수요가 자리를 잡고 있는 송도 국제업무지구는 오피스텔이 희소하고 임대료도 높은 수준을 유지하고 있어 투자가치가 높다. 부동산114 자료에 따르면 송도국제도시의 1㎢당 오피스텔 수는 0.19실, 100명당 오피스텔 수는 3.92실에 불과하다.

이에 송도 국제업무지구 핵심 입지에서는 오케이센터개발이 ‘아트센터 콤플렉스’ 내 마지막 오피스텔 물량인 ‘송도 아트윈 오피스텔’ 을 분양 중이다. 주상복합단지인 ‘송도 아트윈 푸르지오’ 내 총 237실 규모로 조성되는 이 단지는 1차로 분양된 119실을 제외하고 2차로 지상 3층~7층에 전용면적 25~52㎡, 원룸형과 1.5룸형으로 구성된 총 108실을 분양한다.

◇떠오르는 지식산업센터의 메카 ‘하남’

최근 지식산업센터 인기 지역으로 하남 미사강변도시가 떠오르고 있다. 인근 강일첨단업무단지·엔지니어링 복합단지·고덕상업업무복합단지 등 대규모 산업단지 개발이 진행중인 만큼 기업체와 관련 종사자들의 대거 유입이 기대되고 있다. 2018년 지하철 5호선 미사역이 개통을 앞두고 있고, 지하철 9호선 연장계획 등 교통 호재가 있다.

SK건설은 미사강변도시 자족기능 확보시설용지 1-3BL에 연면적 8만6779㎡에 지하 4층~지상 10층, 1개 동 규모의 지식산업센터 ‘미사강변 SK V1 center’를 선보인다. 지하 2층~지상 10층까지 지식산업센터, 지하 1층~지상 2층까지 근린생활시설, 지상 2층~지상 10층까지는 기숙사동 등으로 구성된다. 기숙사는 원룸형, 투룸형으로 구성되며 총 365실이 공급된다.

◇‘항아리 상권’으로 소비자 모이는 ‘광교’

광교 인근은 소비력 높은 상층부 지식산업센터 고정 수요만 2500여명에 달하고 광교테크노밸리, 경기도청(예정), 법조타운(예정) 등 배후 수요가 탄탄해 주목할 만 하다.

특히 항아리 모양처럼 상권이 형성돼 외식·쇼핑·문화생활 등의 복합소비가 가능하고 다른 상권으로 이동하는 경우가 적은 장점이 있다.

우미건설은 광교신도시 상현역 인근에 ‘광교 브릭스톤’ 상업시설을 분양한다. ‘광교 브릭스톤’ 상업시설은 지식산업센터인 ‘우미 뉴브’ 내 지하 1층부터 지상 2층, 연면적 1만4806㎡, 총 133실 규모의 영국풍 프리미엄 다이닝 스트리트몰로 조성된다.

◇방문객·관광객 유입 가속화되는 ‘이천’

호텔, 아파트, 오피스텔의 장점만 모아 숙박시설과 주거공간이 결합된 형태의 레지던스는 방문객과 관광객이 많은 지역에서 인기가 높다. 레지던스는 사무는 물론, 숙박, 주거, 취사가 모두 가능하고, 호텔급 부대시설도 이용할 수 있는 것이 장점이다.

특히 이천은 관광객과 비즈니스 방문객들이 꾸준히 늘고 있는 상황에도 노후화된 호텔과 부족한 숙박시설이 문제로 제기돼 왔다. 이천도자기축제를 비롯해 온천 등이 유명해 관광객들이 늘고 있는 추세며 최근 SK하이닉스, CJ헬스케어의 공장 신설을 비롯 대규모 산업단지가 신설돼 신규 방문객 유입이 기대되고 있다.

한국토지신탁은 이천시 안흥동 267-5번지 일원에 초고층 레지던스 ‘이천 코아루 휴티스’를 분양한다. 1단지와 2단지, 아파트와 생활형 숙박시설로 구성되며 전용면적 84㎡의 아파트 총 432가구, 전용면적 26㎡ 생활형 숙박시설 총 384실(1단지)로 조성된다.