지난해 연간 상업용부동산 수익률도 양극화···권리금은 평균 4777만원

▲자료=한국감정원

24일 한국감정원은 전국 상업용부동산에 대한 2017년 4분기(12월31일 기준) 및 연간 투자수익률, 공실률, 임대료 등 임대시장 동향과 함께 서울 및 6대광역시, 전국 주요 도시 사업체를 대상으로 상가권리금 현황(9월30일 기준)을 조사․발표했다.

오피스(일반 6층 이상), 중대형 상가(일반 3층 이상이거나 연면적 330㎡ 초과), 소규모 상가(일반 2층 이하이고 연면적 330㎡ 이하), 집합 상가의 4개 건물유형으로 구분해 조사했다.

지진 피해로 인한 지역 경제 침체로 포항 상권의 상가 임대료가 하락하는 모습을 보였고 제주 지역은 중국과의 관계 개선으로 인한 관광객 회복 기대감과 내국인 관광객 증가의 영향으로 전반적인 상가 임대료 상승세를 보였다.

공실률의 경우 오피스는 기업 경기의 완만한 회복세에도 불구하고 신규공급이 꾸준히 이뤄지면서 공실률은 연초대비 0.4%p 증가한 11.9%를 기록했으며 상가는 수출 증가 등으로 인한 기업 경기 호조에 비해 내수는 다소 미흡한 회복세를 보이면서 중대형 상가는 9.5%에서 9.7%, 소규모 상가는 3.9%에서 4.4%로 상승했다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 이하의 공실 수준을 보였지만 오피스는 공급 증가로 공실이 0.7%p 증가했고 중대형 및 소규모 상가도 공실이 각각 0.5%p, 0.4%p 늘었다.

오피스는 신규 공급이 꾸준히 이뤄지며 임대료는 안정적인 모습을 보이고 있으며 내수 회복세가 제한적임에도 불구하고 안정적 상권을 중심으로 투자 수요가 꾸준히 유입되며 자산가치 상승이 임대료로 전가돼 상가의 임대가격지수는 전년대비 0.1%~0.4% 올랐다.

서울은 모든 유형에서 전국 평균 대비 높은 임대료 수준을 보였으며 오피스 임대료는 보합, 상가는 0.2%~1.0% 상승했다. 부산, 대구는 지역 부동산시장 호황으로 임대료가 상승세를 보였지만 세종은 초기의 고분양가와 장기 공실로 인해 상가 임대료가 하락했다.

특히 상업용부동산의 2017년 연간 투자수익률은 6%대로 집합 상가를 제외하고 전년도 대비 다소 상승한 것으로 나타났으며 꾸준한 자산가치 상승세로 다른 투자 상품보다 높은 수익률을 기록했다.

연말 소폭 금리인상이 있었으나 전반적인 저금리 기조가 이어지며 상업용 건물에 대한 투자수요가 유입돼 오피스 및 상가 모든 유형에서 자산가치 상승폭이 지속적으로 확대되는 모습(자본수익률 상승)을 보였고 임대료 상승에도 불구하고 공실이 증가하면서 소득수익률은 전반적으로 하락했다.

오피스 투자수익률은 서울, 부산, 경기 등이 6%대 후반을 기록한 반면 광주, 대전, 충북 등은 3%대의 저조한 수익률을 보여 지역별로 큰 편차를 보였다.

아울러상가 투자수익률은 부산, 경기 등이 7%대 이상을 기록한 반면 세종, 경북 등은 5%대 이하의 수익률을 보였고 유형별·지역별로 차이를 보였다.

권리금은 수출 호조 등 경기 회복으로 전년 동기 대비 소비심리 및 지표가 전반적으로 개선되면서 권리금이 있는 경우가 71%로, 전년대비 3.5%p 늘었다.

도시별로는 성남(91%)이 가장 높았고 원주(39.5%)가 가장 낮았으며 업종별로는 숙박음식점업(86.3%)이 가장 높았고, 도소매업(61.4%)이 가장 낮았다.

권리금은 평균 4777만원으로 나타났으며 전년동기대비 소비심리 및 지표 개선으로 평균권리금은 전년대비 2.5% 상승(4661만원→4777만원)했다.

업종별로는 여가관련 서비스업의 권리금이 5927만원으로 가장 높았고 기타 개인서비스업이 2847만원으로 가장 낮았다.

권리금 거래시 계약서를 작성하는 경우는 18% 수준인 것으로 나타났으며 지역간 편차가 다소 있으나 권리금 법제화에 따라 3년연속 상승 추세(10.9%→12.0%→18.1%)를 보였다.

(유‧무형 권리금 비율) 권리금을 영업시설, 비품 등 유형재산에 따른 권리금과 위치, 거래처 등 무형 재산에 따른 권리금으로 구분할 수 있다고 응답한 표본의 비율은 82.7%로 나타났다.

임대 계약기간은 평균 2.1년으로 지난해 조사와 동일했고 2년 계약이 82.5%로 가장 높은 비중을 차지했다.

이와 함께 지난 해 4분기 상업용부동산 임대동향조사 결과를 전반적으로 보면 오피스의 경우 수출 증가세가 지속되는 가운데 생산 지표 등 기업 경기가 양호한 흐름을 보이며 오피스 공실률은 전분기 대비 0.1%p 하락한 11.9%를 나타했고 임대료는 전분기 수준을 유지했다.

상가는 중대형 및 집합 상가 임대료가 0.2%, 0.1% 상승하고, 공실은 감소(중대형 0.1%p↓)했지만 소규모 상가는 일부 지역의 공실 발생으로 공실률은 0.3%p 상승하고 임대료는 0.1% 하락했다.

기업 경기 및 내수 지표가 회복 흐름을 보이며 오피스 및 중대형 상가의 공실은 0.1%p 줄었지만 소규모 상가는 거제 등 일부 지역의 공실 발생으로 공실이 증가(0.3%p)해 전국 평균 공실률은 오피스가 11.9%, 중대형 상가는 9.7%, 소규모 상가는 4.4%로 집계됐다.

시장임대료 변동을 나타내는 임대가격지수는 오피스는 보합, 상가는 중대형 및 집합은 전분기 대비 0.2%, 0.1% 상승, 소규모는 0.1% 하락을 나타냈으며, 전국 평균 임대료는 오피스(3층 이상 평균)가 17.2천원/㎡, 상가(1층 기준)는 중대형 29.6천원/㎡, 집합 28.6천원/㎡, 소규모 21.4천원/㎡ 순으로 나타났다.

한편 2017년 4분기 상업용부동산 임대동향조사 및 2017년 상가권리금 현황조사는 국토교통부가 한국감정원에 위탁해 실시했으며 감정평가사 및 전문조사자 약 300명이 지역 방문조사, 임대인․임차인 면담조사 등 현장조사를 실시했다.