희비가 교차되는 위례 신도시

『최영진 대기자의 현안진단』

며칠 사이 위례 신도시에 희비가 엇갈리는 소식이 전해졌다.

희소식은 공공투자관리센터(PIMAC)의 위례~신사선 지하철 사업 타당성 진단 과정에서 긍정적인 평가가 나왔다는 얘기다. 이는 위례 신도시를 비롯한 지하철역 개설 지역 입장에서 볼 때 매우 기쁜 소식임에 분명하다.

물론 위례~신사선의 타당성 분석이 결론이 났다는 말은 아니다. 하지만 PIMAC이 기획재정부에 올린 중간보고서에는 사업성이 있는 것으로 평가돼 8월 말 나올 예정인 최종 판정에서도 좋은 결과가 나오지 않을까 싶다.

나쁜 소식은 위례 신도시 중앙을 관통하는 노면전차(트램) 건설 사업은 타당성이 없다는 최종 판단이 나와 추진이 불투명해졌다는 것이다.

위례~신사선과 트램은 위례 신도시 발전에 엄청난 영향을 미친다. 트램은 위례~신사선 만큼은 아니지만 위례 위상을 높이는데 큰 역할을 할 것으로 기대되는 사업이다.

이런 트램이 건설되지 않을 경우 위례 부동산 시장에는 엄청난 후폭풍이 불어닥칠 것으로 예상된다.

트램은 위례 중앙부를 남북으로 연결하는 주요 대중교통수단이면서 관광객을 비롯한 외부 소비 인구를 끌어들일 수 있는 매개체다. 이를 토대로 트램 개설 예정지 양쪽 변에 크고 작은 상가가 줄지어 건설돼 있다. 이른바 트랜짓 몰이다. 트램이 건설되지 않아 외부 수요 유입이 없는데도 상가는 이미 다 공급돼 물량이 넘치는 형국이다. 그래서 완공이 늦은 상가는 임대가 안 돼 1년째 비어있을 정도다. 현재 위례 인구 규모로 볼 때 공급이 남아돌기 때문이다.

당초 신도시 개발 주체인 LH공사는 트램을 감안해 상가 공간을 듬뿍 집어넣어 도시개발 계획을 짰다. 트램 노선 양쪽은 다 2층 규모 상가 건물로 구성돼 있고 위례~신사선 중앙역이 들어서는 상업 지대에는 고층의 대형 상가 건물이 즐비하게 들어서 있다.

이것 말고 각 생활권별로 근린상가 건물들이 적지 않아 위례 신도시 소비력으로는 감당이 안 될 정도다. 이미 포화 상태라는 말이다.

결국 이들 상가들이 활성화되려면 트램 건설에 따른 외부의 원정 수요가 유입돼야 한다. 위례 신도시 트램은 국내 처음 시도되는 사업으로 이를 보기 위해 국·내외 관광객과 인근의 일반 소비 수요가 대거 몰려올 것이라는 전제가 깔려있다. 이를 감안해 상가개발 계획이 이뤄졌다는 소리다. 트램 주변을 상가지대로 만든 것도 이런 연유 때문이다.

이런 판에 트램이 건설되지 않으면 상황이 매우 복잡해진다. 많은 상가는 공급 과잉 처지가 돼 버려 모두 망가질 가능성이 크다. 장사를 하는 임대인도 그렇고 비싼 값에 상가를 분양받은 투자자들도 엄청난 손실을 볼 게 뻔하다.

공급이 넘쳐나면 임대료가 낮아져 임대인 입장에서는 좋은 일이 아니냐고 할지 모르지만 실상은 그렇지 않다. 빤한 소비인구로는 넘쳐나는 자영자를 모두 충족시키기 어렵다. 이를테면 하루 손님이 100명이 돼야 채산성을 맞출 수가 있는데 동종 업종이 너무 많아 70~80명밖에 안 된다면 그만큼 살림살이가 팍팍해진다는 소리다.

트램이 안 생기면 북 위례권과 같은 교통망이 약한 지역은 아무래도 위축될 수밖에 없다. 트램이 생기면 좀 외진 곳이라도 다른 교통수단과의 연계가 간편해지지만 버스를 이용할 경우 아무래도 불편이 따른다.

그래서 트램이 없으면 위례 부동산 시장에도 큰 변화가 생길 수밖에 없다. 외곽보다 역세권이 각광을 받을 것이라는 소리다.

트램의 운명이 완전 판가름 난 것은 아니다. 위례 신도시 개발과 연관이 있는 국토교통부·서울시·LH공사 등은 어떻게 하든 트램을 건설하려는 입장이다. 트램 건설 비용은 이미 분양가에 반영돼 주민들이 직·간접으로 선납을 한 셈이다. 돈을 받아 놓고 건설하지 않으면 어떻게 될까. 돈을 내주든지 아니면 다른 방도로 혜택을 줘야 한다.

그러나 트램 말고는 뾰족한 해결책이 없어 관계 기관의 대응에 관심이 쏠린다.