“서울, 주택 절대 공급부족...주택 가격 추가 상승 전망”-교보증권

교보증권은 5일 서울의 주택 공급이 극심하게 부족 상태에 빠져 있으며 당국의 부동산 규제 정책이 오히려 공급이 부족한 지역에 공급을 축소시키는 등 역효과를 내고 있다고 진단했다. 이에 주요 주택 가격이 추가로 상승할 것으로 내다봤다.

백광제 연구원은 "전국 주택 수요를 맞추는 데 필요한 공급 수는 30만 세대 정도로 평가되는데 올해는 45만 세대가 공급돼 단순 비교시 공급 과잉으로 보일 수 있다"며 "그러나 재건축 등으로 원래 있던 주택을 허무는 경우를 제외하면 실질 주택 공급은 30만 세대에 미치지 못한다"고 분석했다.

백 연구원은 "특히 주택 가격이 급등하고 있는 서울의 경우에는 2015년 이후 4년 연속 누적 3만8864세대의 공급 부족을 기록 중"이라며 "재건축 안전진단 기준 강화로 공급일정이 지연되고, 초과이익 환수제 등의 여파로 일반 분양분 축소가 진행되고 있어 언제까지 공급 부족사태가 이어질지 가늠하기 힘들다"고 강조했다. 특히 서울의 경우 누적 6만9398세대 공급 부족으로 전국에서 가장 극심한 도심 공급 부족 상태라고 백 연구원은 지적했다.

그는 "부동산 가격을 결정하는 가장 중요한 요건은 교통, 학군, 인프라, 개발계획 등 4가지인데 이 요소는 모두 구도심에 몰려 있고, 구도심에 재정비 건축으로 멸실(건물을 허묾)이 늘면서 좋은 지역·좋은 아파트의 희소성이 증가하고 있다"고 말했다.

그러면서 현행 규제가 재건축 공급을 지연시키고 일반 분양 축소를 유발해 도심의 공급 부족을 고착화하고 있다고 지적했다. 그는 "서울을 제외한 지역의 공급이 충분한 상황에서 수도권에 공급을 늘린다고 해서 서울 지역의 공급 부족 문제를 해결할 수는 없다"고 지적했다.

백 연구원은 "정부는 서울 그린벨트를 해제하고 공공임대주택 공급을 늘리겠다고 하지만, 공공임대 주택은 외곽지에 집중될 수밖에 없으며 도심 공급 부족에 따른 수요 대체재로는 작용하기 힘들다"며 "특히 서울 그린벨트는 대개 극 외곽지로 교통·학군·인프라 등이 갖춰지지 않았다"고도 지적했다.

그는 도심의 주택 가격 상승을 막기 위해 공급을 늘리는 것이 필수적이라고 주장했다. 백 연구원은 "역설적이지만 도심 공급 증가는 기존 주택 소유자의 사업성과 평가 이익 증가를 인정해줘야 가능하다"며 "재건축 사업지의 사업성을 확대하면 단기적으로는 가격 상승이 유발되겠으나 공급 확대로 장기적으로는 가격 안정이 도움될 것"이라고 설명했다.

(출처=교보증권)