침체기 주택 구입 전략은?

『최영진 대기자의 현안진단』

앞으로 주택을 구입할 때 많은 점을 고려해야 할 것 같다. 시장 상황이 확 달라져서 그렇다.

지금까지는 지역에 따라 오름 폭 차이는 좀 있으나 웬만한 아파트는 사놓기만 하면 돈을 벌었다. 공급 과잉 지역이나 산업 퇴조 도시 등을 빼고는 대부분 그랬다. 특히 서울은 국제 금융위기 때와 같은 특별한 시기에 떨어지기도 했지만 시간이 흐르면 더 많이 올라 큰 이득이 생겼다.

그래서 집이 있는 사람과 그렇지 않은 사람 간의 자산 차이가 엄청나다.

그러나 앞으로는 상황이 바뀔 확률이 높다.

정부가 규제를 완화하고 돈을 풀어 경기 부양에 나서지 않는 한 집값 상승을 기대하기 어려운 실정이다.

수요가 급감해서 그렇게 될 수밖에 없다는 얘기다.

그동안은 무주택자보다 유주택자가 집을 사는 사례가 훨씬 많았다.

이제는 그런 일이 벌어지기 어렵게 됐다. 정책 방향이 집이 많을 수록 불이익을 받는 쪽이어서 구매수요가 대폭 줄어들 것으로 보인다.

그렇게 되면 무주택자나 일부 1주택자가 대표적인 구매 수요로 꼽힌다. 문제는 무주택자 가운데 구매 여력이 있는 사람이 생각만큼 많지 않다는 것이다. 매매량은 줄 수밖에 없다는 소리다. 여기다가 집값 하락세가 짙어지면 실수요자마저 외면할 게 분명하다.

그렇지만 경기가 나빠도 집을 사는 사람은 있게 마련이다. 직장· 학교· 가족 수 증가 등의 이유로 이주가 불가피한 경우도 있다는 얘기다.

또한 전반적인 집값 하락기에도 오르는 곳은 생긴다. 과거에도 그랬다.

하지만 상승세가 예상되는 곳에 집을 사야지 그렇지 않으면 손해를 볼 가능성이 크다.

집값도 너무 비싸고 구매 수요마저 감소해 예전만큼 상승력이 강하지 않다.

집값이 오르기는 하지만 상승률이 높지 않을 것이라는 소리다. 자칫하면 오히려 집값이 떨어질 수도 있으니 판단을 잘해야 한다.

주택 구입 때 고려해야 할 사안이 많아 계산이 복잡해졌다는 뜻이다.

물론 일반 가구의 주택 소유율은 50%대에 불과하다. 나머지는 집이 없다. 무주택자가 많으니 구매 수요는 충분하지 않겠느냐고 하겠지만 그동안 주택 소유율이 대폭 개선된 적은 별로 없다. 좀 나아지긴 했으나 큰 변화는 없다. 무주택자가 집을 사는 비율이 낮아서 그렇다.

통계청이 최근 발표한 2017년 주택 보유 현황에서도 그런 현상이 나온다.

지난해 일반 가구 수는 1967만 4000 가구로 이중 주택을 소유한 수치는 1100만 가구다. 일반 가구의 주택 소유율은 55.9%다. 전년 보다 0.4% 포인트 늘었다. 나머지 44.1%는 무주택자다.

서울은 전국 평균보다 훨씬 낮은 49.2%다. 절반 이상이 남의 집에 세를 살고 있다는 말이다.

그렇다면 집을 한 채만 갖고 있는 이른바 1주택 가구는 얼마나 될까.

전국 기준으로 798만 9000 가구다. 전체 유주택 가구(1100만 가구)의 72.6% 규모다.

문제는 전체 1주택 비율이 2016년보다 0.4% 포인트 감소했다는 점이다. 집을 소유한 수치는 늘었으나 1주택보다 2주택 이상 소유 가구가 더 많았다. 유주택자가 집을 더 많이 구입하는 바람에 2주택 이상 소유 가구의 비율은 전년보다 0.5% 포인트 높아졌다.

이를 해석하면 무주택자의 주택 구입 비율이 감소해 1주택 소유율이 떨어진 것이다.

집이 없는 사람이 집을 사야 하는데 실상은 그렇지 않다는 얘기다.

통계가 없어 확신할 수 없으나 짐작건대 올해도 유주택자가 집을 더 많이 구입하지 않았나 생각된다.

정부가 9.13 대책 등을 통해 유주택자의 주택 추가 구입을 막았으니 앞으로 어떻게 될까.

수요 부족으로 집값이 떨어질 수밖에 없는 처지다. 이런 분위기는 당분간 지속될 것 같아 집을 사야 할 입장에서는 고심하지 않을 수 없다.

아무 곳에다 덜렁 집을 샀다간 가격 하락· 거래 절벽과 같은 낭패를 당할 수 있기 때문이다.

시장이 침체되면 서울이라도 교통이 불편한 변두리는 불안하다. 수도권 외곽도 마찬가지다.

가격이 떨어져 싼 집이 넘쳐나는 마당에 교통이 불편한 곳을 좋아할 리가 없다.

그래서 집을 살 때 여러 정황을 생각해야 한다는 말이다. 자산 가치를 지킬 수 있는 안전지대를 찾는 게 중요하다.

대기 수요가 풍성한 강남권과 같은 인기지역이 좋지만 이들 동네는 집값이 너무 비싸 진입이 쉽지 않다.

자금이 많지 않으면 지하철· 수도권 광역 급행 철도(GTX) 역세권을 눈여겨보는 것도 나쁘지 않다.

서울 중심까지 거리가 좀 멀어도 초고속 교통망이 개설되면 상황은 바뀐다. 서울 변두리보다 오히려 더 각광을 받을지 모른다.

개발 이슈 영향으로 이미 가격이 대폭 올랐으나 지금도 늦지 않았다.

서울 안에서도 지하철 개설 예정지는 얼마든지 있다. 앞으로는 지하철이 있느냐 없느냐에 따라 자산 가치가 정해진다.

다음 눈여겨볼만한 대상은 주택 소유율이 낮은 지역이다.

이런 곳은 임대 수요가 풍성하다. 임대가 잘 되면 가격도 오르기 마련이다.

서울에서 주택 소유율이 낮은 곳으로 관악· 중· 광진· 용산· 마포구 등이 꼽힌다.

반대로 소유율이 높으면 집을 갖고 있는 사람이 많아 상대적으로 구매 수요가 적다.

강남권은 소유율이 높지만 외부 수요가 많아 별로 달라질 게 없다. 그러나 외부 유입이 적은 지방도시는 입장이 다르다. 지역 내 구매 수요가 많지 않다는 의미다.

소유율이 높은 곳으로는 광역시의 경우 울산 북·동구, 인천 동·계양구, 대구 수성구, 부산 북구 등이고 시 단위로는 거제· 밀양· 문경시가 소유율 60% 이상 대다.