GTX-A노선 파급력 높은 역세권은 어디?

『최영진 대기자의 현안진단』

▲GTX 계획 노선도(자료제공=국토교통부)

요즘 부동산가의 화두는 수도권 광역 급행철도(GTX)다. 국토교통부가 GTX-A · B · C 등 3개 노선을 동시다발로 추진하겠다고 밝혔기 때문이다.

이 때문에 GTX 역 예정지 일대 집값이 들썩이는가 하면 아파트 · 오피스텔· 상가 개발이 속속 추진되는 양상이다.

정부의 GTX 사업 가속화 대책으로 급랭하던 서울 주택시장 향방에도 관심이 쏠린다.

아무튼 GTX 사업이 본격화할 경우 서울을 포함한 수도권에는 엄청난 변화가 벌어질 것 같다.

부동산시장 판도가 바뀌면서 지역별로 희비가 교차될 게 분명하다. 이동 시간 단축으로 수도권의 공간 구조가 재편될 수 있다는 얘기다.

2시간 족히 걸리던 이동 시간이 20~30분대로 줄게 되면 공간에 대한 인식이 달라질 것이란 말이다.

수도권 외곽이라도 GTX 혜택을 받지 못하는 서울 변두리보다 도심 진입이 쉬워져 지역 간 경계가 무너질지 수 있다는 의미다.

거리가 중요한 게 아니라 GTX 수혜 여부가 재산 가치 결정의 관건이 된다.

수도권 내에서도 GTX 역세권과 그렇지 않은 지역의 주택 가격 차이가 엄청나게 벌어질 수 있다는 뜻이다.

GTX 개통 이후에는 수도권 부동산 시장 판도가 확 바뀔 것으로 점쳐진다.

그렇다면 GTX 건설로 인한 지역별 득실은 어떻게 될까.

먼저 추진 속도가 빠른 동탄~파주 간의 A 노선부터 알아보자.

예상되는 정차역 이른바 역세권은 동탄을 비롯해 용인 구성·분당·수서·삼성·서울역·연신내·고양 대곡·일산 킨텍스· 파주 운정이다.

이 중에서 집값 상승세가 강할 것으로 예상되는 곳은 삼성역 일대다. 주변 아파트 가격이 지금도 3.3㎡ 5000만~7000만 원 수준이다. 한강이 보이는 소형 아파트는 8000만 원대를 웃돈다.

삼성역과 봉은사역 사이 영동대로 지하에 GTX · KTX ·지하철 등 철도 7개 노선이 교차하는 대규모 지하 도시가 조성된다. 게다가 옛 한전 부지에 123층 규모 현대자동차 국제업무센터가 들어서고 잠실운동장 일대에는 컨벤션·호텔·전시장 등이 함께하는 마이스(MICE) 단지가 만들어진다.

이런 대형 개발 사업이 추진되면 주변의 부동산 가치는 상승하게 돼 있다. 삼성동을 비롯해 청담·대치·잠실·개포·일원·도곡동 일대가 지하 도시 영향권으로 꼽힌다.

다음은 수서다. SRT 역에다 분당선과 3호선이 교차하는 매머드 역세권으로 발전했다. 역 주변에 복합단지 개발이 예정돼 있어

투자 전망이 밝다.

은평구 연신내 역세권도 눈여겨볼 대상이다. 서울 서북부권 중심지역으로 3호선과 6호선이 지나는 더블 역세권이다. GTX를 이용하면 곧바로 서울역과 삼성역으로 통할 수 있어 그만큼 발전 잠재력이 강하다.

서울역은 이곳에서 다른 지하철 등으로 갈아타는 연계 수요가 많은 곳이다. GTX-C 노선도 서울역과 연계되기 때문에 이 일대는 개발 열기가 뜨거워 질 것 같다. 특히 수도권 수요를 겨냥한 업무·상업시설 이 대거 들어서지 않을까 싶다.

경기도에서는 분당· 용인 구성·고양 대곡이 핫 플레이스로 떠오를 것 같다.

분당 역세권은 여주~판교의 경강선 교차 지점에 들어설 예정이어서 기존 분당보다 서판교가 혜택을 더 누릴 수 있는 입지다. 물론 분당선이나 신분당선이 GTX와 연계되지만 역 간 거리가 멀어 일부 지역은 기존 전철이 편리할지 모른다.

분당선 구성역과 연결되는 구성 역세권은 그동안 소외됐던 보정· 마북동 일대 부동산 팔자를 바꿔놓을 정도로 파급력이 강하다. 집값도 1년여 사이 1억~2억 원가량 올랐다. 생활 여건이 좋지 않지만 미 개발 지역인 경부고속도로 주변을 복합단지로 조성할 경우 처지가 달라질 수 있다.

경기 북부권에서는 고양 대곡이 눈에 띈다. 현재 3호선 대곡역이 들어서 있지만 주변은 빈 땅으로 남아있어 신도시로 개발될 여지가 높다. 일산·화정 주민들은 3호선을 통해 GTX 대곡역으로 접근할 것 같다.

킨텍스 역세권은 앞으로 일산의 중심 상권으로 발전될 가능성이 크다. 지금도 킨텍스 방문객을 겨냥한 상가들이 속속 들어서고 있어 인구 흡입력이 큰 GTX 역이 개설되면 상황은 급변하지 않을까 싶다.

오지로 꼽히는 파주 운정 신도시는 GTX 연장으로 살아나게 됐다. 서울 도심과 먼 거리에 있지만 GTX를 이용할 경우 20~30분 대면 진입이 가능하다.

이렇게 되면 직장이 서울 구도심이나 강남 일대인 사람은 싼 집을 찾아 운정 신도시로 이주하는 경우도 있을 듯하다. 더욱이 기존 파주권에서 운정으로 이주하려는 수요가 많아져 지역 중심 시가지 역할을 할 것 같다.

동탄 신도시 역세권은 주변 수요 흡입력이 대단할 것으로 보인다.

그렇다면 GTX 영향으로 손해가 예상되는 곳은 어디일까.

일단 각 지역마다 GTX 역세권 인기가 높아질 게 분명하다. 이렇게 되면 역세권 주변에 상권이 발달되고 주택지가 추가로 개발될 공산이 크다. 수요가 많으니 자연적으로 그렇게 된다.

이런 현상이 벌어지면 교통이 불편한 기존 시가지는 아무래도 인기가 떨어질 수밖에 없다. 외부에서 충분한 인구 유입이 안되면 기존 도시는 쇠퇴의 운명을 맞게 될 것이란 소리다.

학군이나 상권 등이 확고한 이를테면 기반이 든든한 곳이라면 영향을 덜 받겠지만 세력이 약한 구 시가지는 경쟁력이 떨어질 게 뻔하다.

서울권은 근무지가 어디냐에 따라 상황이 달라질 수 있다. GTX 영향이 적은 곳은 큰 변화가 없을 듯싶다. 장기적인 측면에서는 역세권으로 수요가 빠져나갈 확률이 높으나 기존 교통수단으로도 생활에 큰 불편이 없으면 굳이 집값이 비싼 역세권을 고집하지 않을 것이라는 말이다.

그러나 경기권의 양상은 좀 다르다. 서울에 직장이 있는 사람은 어떻게 하든 GTX 역세권으로 옮기려고 할 것이다. 출·퇴근 시간을 대폭 줄일 수 있는데 누가 마다하겠는가.

그래서 동탄ㆍ구성· 대곡· 킨텍스· 운정 주변에는 이런 향상이 나타날 여지가 다분하다. 일단 이들 권역은 서울 중심부와 거리가 멀어 GTX를 이용하는 게 훨씬 낫다. 역세권 주변이 아니더라도 웬만하면 다른 연계 교통수단을 이용해서라도 GTX를 타려고 하지 않겠느냐는 얘기다.

그러나 GTX 역으로 이동하는 시간이 많이 걸리면 이득이 별로 없어 역세권 가까이로 이주하려고 하지 않겠는가.

이런 일이 많아지면 기존 시가지는 수요 이탈로 쇠락이 불가피하다.

이런 이치를 아는 사람이라면 하루빨리 역세권 근처에서 자리를 잡으려고 할 게다.

어찌됐던 GTX가 본격 개통되면 서울 주요 상권은 오히려 더 발전될 수 있다. 서울 접근이 쉬워 수도권 수요 유입이 많아지기 때문이다. 교통이 발달하면 대도시일수록 유리한 법이다.

이런 점들을 감안할 때 GTX의 영향력은 생각보다 훨씬 크지 않을까 싶다.