북 위례 아파트 분양---기존 시장 영향은?

『최영진 대기자의 현안진단』

주택 공급 관련 규칙 개정 문제로 중단됐던 위례 신도시 잔여 사업지의 아파트 분양이 본격화된다. 애초 10월에 분양 일정을 잡았던 위례 포레 자이는 오는 27일 분양을 개시하고 뒤이어 현대엔지니어링 힐 스테이트가 입주자 선정에 들어간다. 내년에는 호반· 우미· 중흥· 계룡 건설 등이 포문을 연다.

분양 지역은 장지천 위쪽 ‘북 위례’로 불리는 곳으로 육군 특전사 사령부 이전용지다. 기존 위례 신도시보다 분양이 늦은 것은 군부대 이전이 제때 이뤄지지 않은 탓이다.

공급 물량은 17개 필지에서 공공·민간 아파트 1만2700여 가구다. 이중 민간 분양분은 9개 필지 6150가구 규모다.

북 위례 첫 사업은 호반이 지난 9월 내놓은 A3-5블록의 중대형 아파트 699가구다. 원래 일반 분양 단지였으나 분양가 규제설이 나돌자 재빨리 민간임대로 바꿔 공급했다.

일반 분양분으로 치면 GS건설의 위례 포레 자이가 처음이다. 전용면적 95~131㎡형 558가구가 일반에 분양된다.

북 위례 분양분은 정부의 강력한 가격 통제로 인해 분양가가 시세의 60~70% 수준에 불과해 수요자들의 관심이 높다. 전용 101㎡의 분양가는 7억 원대 초반 수준으로 알려진다. 이는 주변 시세보다 4억~5억 원가량 낮은 액수다. 당첨되면 그만큼의 시세 차익을 얻게 된다는 소리다.

하지만 공급 규칙 개정에 따라 일반인의 청약기회가 예전처럼 넓지 않다. 공급물량의 50%를 무주택자 대상 가점제로, 37.5%를 무주택자 추점 방식으로 공급하게 된다. 그러니까 공급물량의 87.5%는 무주택자 몫이고 1주택자는 나머지 12.5%를 놓고 경쟁을 벌여야 하는 구조다. 그것도 1주택자가 당첨될 경우 입주 후 기존 주택을 6개월 내 매각하는 조건이 붙는다. 앞으로 수도권 인기 지역의 신규 분양 아파트는 무주택자의 당첨 확률이 높을 수밖에 없다.

문제는 분양가가 시세보다 낮으면 전매 제한이 강화된다는 점이다. 분양가가 시세의 70% 미만이면 8년간 전매를 못하게 돼 있다. 공사 기간을 고려할 때 완공 후 5~6년은 다른 사람에게 매각할 수 없다는 소리다. 실수요자만 청약하라는 의미다.

북 위례 분양분은 대부분 분양가가 9억 원이 넘지 않아 중도금 대출이 허용된다. 이는 자금 마련에 큰 부담을 갖지 않아도 된다는 말이다.

그래서 북 위례 분양 열기는 뜨겁게 달아오를 가능성이 크다. 웬만한 무주택자는 다 북 위례로 달려올 것이라는 의미다.

상대적으로 자금 부담이 적은 편이고 담청되면 수억 원대의 시세 차익을 챙길 수 있어 그렇게 되지 않겠느냐는 얘기다.

게다가 지하철 위례~신사선은 물론 시가지를 관통하는 트램 사업도 예정대로 추진할 계획이라고 서울시 등이 밝혀 향후 아파트 가격 상승 여력도 높다.

그렇다면 이번 북 위례 분양은 기존 위례 신도시 아파트 시장에 어떤 영향을 미칠까.

외형상 나쁠 게 없다. 북 위례 분양 열기가 뜨거워지면 위축된 기존 아파트 시장에도 훈기가 스며들지 않겠느냐는 시각이다.

하지만 공급 물량이 넘쳐난다는 게 약점으로 꼽힌다. 강남권에 가뜩이나 입주 물량이 많은 마당에 북 위례까지 가세하면 시장 상황이 더욱 나빠질 수 있다는 해석도 나온다.

지금 약 1만 가구에 달하는 헬리오 시티 입주 아파트 때문에 송파권 시장이 혼란에 빠졌다. 매매가는 물론 전세가까지 급락하는 분위기다.

이를 고려할 때 북 위례 1만2000여 가구의 파급력은 생각보다 클 것이라는 소리다.

물론 북 위례 입주가 시작될 때의 경기 상황에 따라 분위기가 달라지겠지만, 침체 국면이 장기화할 경우 주택시장은 암울해질 수밖에 없다.

북 위례는 워낙 분양가가 싸 당첨자로서는 손해 볼 게 없으나 기존 위례 아파트를 중간에 매입한 사람은 낭패를 볼지 모른다.

어찌 됐던 북 위례 분양 열기는 달아오를 수밖에 없을 듯싶다.