고분양가 인하 알맹이 빠진 '미분양 대책'

정부와 여당이 협의를 거쳐 지난 11일 발표한 미분양 아파트 해소 대책에 대해 현실을 무시한 대책이라는 지적들이 쏟아지고 있다.

미분양의 근본 문제인 고분양가 인하에 대한 실질적인 내용이 없다는 것이다. 건설업계의 규제완화 요구만 받아들인 특혜 대책이라는 얘기도 나온다.

일각에서는 당정이 마련한 대책이 대한건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 등 주택건설과 관련한 단체들이 미분양 해소와 관련해 건의한 내용을 수용해 대책을 마련하다 보니 한계가 드러날 수 밖에 없다는 분석이 나온다.

이번 대책은 지방 미분양에 한해 1년간 한시적으로 ▲건설업체가 자율적으로 분양가를 10%낮추면 주택담보비율(LTV)를 70%까지 확대 ▲취·등록세 50%감면 ▲1가구 2주택자 인정기간 2년으로 연장 ▲매입임대 주택요건완화 등을 골자로 하고 있다.

이에대해 전문가들은 이번 대책이 시장의 공급과 수요에 따른 '보이지 않는 손'에 의한 자율조정 기능에 관한 규정은 빠진 채 거래세 인하, 양도세면제, 담보비율상향 등 인위적인 것에 편중돼 있다고 보고 있다.

전문가들은 미분양이 공급과잉에 따라 입주후 프리미엄(웃돈)이 붙게 되는 경우도 거의 없어 소비자들이 외면하는 시장 상황을 무시하고 건설사들이 고분양가 아파트를 밀어내기식으로 쏟아내기 때문에 발생하고 있다고 진단하고 있다.

건설사 한 관계자는 "수도권에서 인허가 사업을 따내기가 하늘의 별따기다 보니 건설사들이 생존을 위해 너나나나 할 것없이 지방 사업장에 관심을 가질 수 밖에 없다"며 "이러다보니 고급 아파트를 짓는다는 명분으로 분양가 경쟁을 하는 게 현실"이라고 토로하고 있다.

◆ 최우선 핵심 사항 빠지고

이번 대책 중 거래세 인하와 관련 시민단체인 경제정의실천시민연합은 지방세에서 약 32%를 차지하는 거래세를 1%P 줄이면 1조 5100억원 가량 지방세 수입이 감소해 지방정부의 재정악화만 초래하게 된다고 지적했다.

따라서 미분양을 해소하려고 국민들을 위해 사용되어야할 재원 배분을 왜곡하고, 지방정부의 재정악화를 가져와 국민들은 재정을 정상화하기위해 세금부담만 가중될 것이라고 내다봤다.

경실련은 건설업체가 분양가를 10% 내리면 대출규제의 인센티브를 주겠다는 대책과 관련해서도 원칙과 세부규정이 빠져있어 실효성이 의문시 된다고 밝혔다.

또한 정부가 전국적으로 아파트 값이 지난 5년간 3배 이상 가파르게 상승하고 평당 1300만원을 넘었음에도, 기본형건축비의 단품 슬라이딩제, 주택성능등급제, 소비자만족도, 건축물구조개선 등을 통해 최대 21%까지 분양가를 인상할 수 있도록 허용하고 있어 이번 분양가 인하 유도가 실효성이 없다는 주장이다.

한국은행이 발표한 가계 빚 640조 중 주택담보대출만 222조원을 넘어선 상황에서 이번 대책 중 정부가 대출비율을 확대한다는 것도 국민들에게 빚을 더 내서 거품 낀 고분양가 미분양아파트를 사라는 것과 다를 바 없다는 지적도 나오고 있다.

◆ 후분양 선행 우선시 돼야

후분양 제도의 활성화를 유도할 수 있는 정책이 이뤄져야 한다는 주장들이 힘을 얻고 있다.

현재와 같은 선분양제에서는 건설사들은 택지는 금융권에서 자금을 빌려 구입하고 건축비는 수요자들의 분양대금을 미리 받아 주택을 건설하고 있다. 이러한 과정에서 행정 및 공사기간 동안 발생하는 제세공과금, 분담금, 이자 등은 모두 분양가에 전가되고 있는 실정이다.

하지만 소비자는 아파트가 설계와 다르게 건축되거나, 견본주택 없는 깜깜이 분양, 옵션강매, 편법 발코니확장, 무단구조변경 및 편법분양가 인상에도 대부분 앉아 당할 수 밖에 없는 상황이다.

후분양제도는 공공주택일 경우 2007년 1월 1일 이후 사업시행인가분 부터 적용해 2008년 공정률40%, 2010년 공정률60%, 2012년 공정률80% 이후 분양 하도록 하고 있으나 민간부분은 이러한 강제규정도 없다.

경실련 관계자는 "정부는 소비자를 위한 후분양 제도를 민간부분까지 확대 시행함과 함께 건설사들이 적정한 가격으로 분양하도록 아파트값의 거품을 제거하고, 이를 통해 건설사들의 경쟁력을 강화시키는 대책을 내놓아야 한다"고 촉구했다.

이어 "특히, 분양가 상한제가 도입되어도 분양가가 인하되지 않는 정책부터 분석해 바로잡는 게 우선"이라고 강조했다.