변곡점에 선 부동산시장 2019년 유망단지는?

지난해 대한민국 부동산시장은 숨가뿐 한해를 보냈다. 부동산시장과 대출에 대한 강도높은 규제가 이뤄지면서 수도권 아파트 매매가가 소폭 하락했다. 2019년에는 DSR(총체적상환능력비율)의 2금융권 확대 적용으로 실소유자 위주의 시장이 형성이 예상된다.

실제로 정부는 지난해 ‘8.27 부동산 대책’을 발표하고 서울과 수도권 9곳을 투기지역, 투기과열지구로 추가 지정했다. ‘9.13 부동산 대책’에서는 다주택자나 고가주택자의 세금 부담을 늘리고, 투기를 목적으로 한 대출을 원천 봉쇄했다. 연이은 대책에 기세 높을 줄 모르던 서울 아파트값도 마이너스를 기록했다.

지난 19일 국토교통부는 남양주, 하남, 인천 계양, 과천 4곳을 3기 신도시로 지정하며 주택공급과 교통대책을 함께 내놨다. 서울과 가깝고 광역교통망과 자족기능을 갖춘 신도시 개발이 발표되면서 해당 지역 및 인근 지역 부동산시장이 주목 받기 시작했다.

때문에 2019년 부동산시장은 집값 안정화에 초점이 맞춰질 것으로 보인다. 정부 주도 아래 대규모 공급계획이 발표된 만큼 장기적으로 수도권 집값 안정화가 기대된다. 다만 상승세가 멈춘 서울 집값 안정화까지 영향을 미칠지는 미지수다. 신규 공급이 빨라야 2023년에 진행 될 것으로 예정돼 급격한 하락세가 발생하기는 어렵다.

또한 금융권 DSR(총체적상환능력비율) 도입으로 실수요 시장이 더욱 크게 형성될 전망이다. 금융감독원은 지난 해 10월31일부터 모든 가계대출 심사과정에 상환능력을 중심으로 심사하는 DSR 관리지표 도입했다. 올해부터는 2월 상호금융업, 4월 보험업, 5월 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 될 예정으로 투자를 위한 가계대출이 원천 봉쇄된다. 이렇게 되면 실거주 위주 시장 형성, 중소형 아파트가 인기를 얻게 된다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “2019년은 대출 규제는 강화되겠지만 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 유지해 실수요자 중심의 시장이 열릴 것이다”며 “실수요자들은 검단, 북위례, 대장지구 등 올해 공급 계획을 잡았지만 연기된 단지들 중 수도권 광역교통망 조성이 기대되는 곳을 집중해 볼 필요가 있다”고 말했다.

우선 검단신도시는 마지막 2기 신도시로 지난 11월부터 분양이 본격 시작됐다. 높은 서울 접근성에 가격경쟁력까지 갖추면서 분양을 나선 단지들이 우수한 성적을 이어가고 있다. 우미건설은 ‘검단신도시 우미린 더퍼스트’를 이달 분양한다. 검단신도시 AB15-1블록에서 지하 2층~지상 29층, 13개 동, 전용면적 74·84㎡, 총 1268가구 규모로 들어선다. ‘검단신도시 우미린 더퍼스트’는 닥터아파트가 만 20세 이상 자사 회원 1262명을 대상으로 실시한 올해 1월 수도권 유망 분양단지 설문조사에서 1위로 선정된 바 있다.

또한 2기신도시 위례는 2015년 10월 이후 3년여만에 신규 공급이 본격화된다. 위례신도시는 서울시 송파구장지동, 겨여동이 포함될 정도로 서울 생활권이나 다름 없다. 앞서 공급된 단지들이 높은 가격 상승률을 보였으며 북위례 공급 예정 단지들이 3.3㎡당 평균 1800~1900만 원대의 분양가 책정이 예상되면서 대기수요가 높다. GS건설은 위례지구 A3-1블록 공급되는 ‘위례포레자이’의 분양을 진행하고 있다.

북위례는 현대엔지니어링이 A3-4a블록에 공급하는 ‘힐스테이트북위례’가 연초 유망 분양단지로 손꼽힌다. 단지는 지하 2층~지상 최고 25층 14개 동 총 1078가구 규모다. 현재 북위례에서 분양을 앞둔 단지들 중 가장 큰 규모다.

▲2019년 유망 분양 단지(자료=각 건설사)