서울 오피스 10곳 중 1곳 ‘텅텅’…공실률은 감소세

서울 대형 오피스의 10곳 중 1곳은 비어있는 상태로 나타났다. 다만 최근 신규 공급이 없어 공실률은 감소하는 추세다.

13일 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아가 발표한 ‘2018년 4분기 오피스 시장 보고서’에 따르면 지난해 4분기 서울 대형 오피스 평균 공실률은 10.3%로 직전 분기보다 1.6%p 감소한 것으로 나타났다.

이는 4분기 신규 공급빌딩이 없던 상황에서 3분기 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD)에 신규 공급으로 증가한 공실면적 일부가 해소된 데 따른 것으로 분석된다.

도심권역은 직전 분기보다 2%p 내려간 13.1% 공실률을 기록했다. 3분기 신규 공급된 ‘센트로폴리스’가 금호아시아나·SKT 등과 임차 계약하면서 공실률 하락을 주도했으나, 공실률은 여전히 다소 높은 편이다. 월평균 임대료의 경우 m²당 3만2446원으로 지난해 동기보다 약 4.4% 상승했다.

주요 임차인 이동으로는 ‘금호아시아나사옥’이 매각되면서 금호타이어가 ‘흥국생명빌딩’에 임차 계약했으며, 법무법인 세종이 ‘스테이트타워남산’에서 이탈해 ‘디타워’로 입주하면서 디타워 공실이 해소됐다. 반면 ‘종로타워’에서 공유오피스브랜드 TEC가, ‘그랑서울’에서는 뉴스킨코리아, GS건설 등이 퇴거하면서 대형공실 면적이 발생했다.

강남권역은 5.7% 공실률을 기록해 직전 분기보다 1.6%p 감소한 것으로 나타났다. 이는 3분기 신규 공급된 ‘강남N타워’에 KB부동산신탁, 비트코인거래소 코빗, 롯데자산개발공유오피스 워크플렉스 등이 임차 계약하며 공실 면적을 흡수한 데 따른 감소다.

강남권역의 월평균 임대료는 ㎡당 2만8450원으로 지난해 동기보다 6.3%가량 상승했다. 도심권역(4.4%)과 여의도권역(2.2%)과 비교해 가장 큰 폭의 임대료 상승을 기록 중이다. 이는 임차인 위주 시장인 다른 권역과 달리 강남권역은 임대인-임차인 균형이 이뤄지는 특성을 보여준다.

여의도권역(YBD)은 직전 분기보다 0.6%p 소폭 하락한 12.0% 공실률을 기록했다. ‘전경련(FKI)빌딩’과 ‘IFC’의 대규모 공실 발생으로 20% 수준까지 공실률이 오른 1분기 이후 꾸준히 하락하는 추세다. 특히 IFC의 경우 1분기 대규모 공실 발생 이후로 꾸준히 공격적인 임대마케팅을 전개해 자산운용사를 중심으로 지속적인 입주가 이뤄지는 상황이다.

월평균 임대료는 m²당 2만3471원으로 지난해 동기보다 약 2.2% 상승해 서울 3개 권역 중 가장 낮은 폭의 임대료 상승을 기록했다. 이는 높은 공실률과 대규모 공급계획이 임대료 상승에 부담으로 작용한 것으로 해석된다.

판교는 ‘IT의 상징’과도 같은 곳으로 인식되며 지난해 IT기업 중심으로 높은 임차수요가 지속됐다. 0%대 공실률을 보이다 지난해 4분기에는 0.0%를 기록해 임대인 절대우위 시장을 보였다. 월평균 임대료는 m²당 1만7269원으로 나타나며 지속적인 임차 수요를 바탕으로 지속해서 상승할 것으로 전망된다.