독일 와르부르그 “유럽 부동산 투자 가치 이어질 것”

▲'에지 암스테르담 웨스트(Edge Amsterdam West)' 빌딩 예상도(와르부르그HIH인베스트)

“유럽 부동산 시장이 고점이라는 우려는 5년 전에도 있었다. 하지만 경쟁 심화와 환 프리미엄 하락 등으로 가격 고점 논란도 있지만 앞으로 몇년 동안은 하강세는 보이지 않을 것으로 예상한다.”

독일계 부동산 종합투자회사인 와르부르그의 카스텐 뎀믈러 캐피탈매니지먼트 헤드는 최근 유럽 부동산 투자 고점에 대한 우려와 관련해 이같이 진단했다.

뎀믈러 헤드는 “런던, 파리 등 대도시를 제외하면 임대료가 꾸준히 상승세를 지속하고 있다”며 “독일 베를린만 해도 오피스 수요가 너무 많은데, 공급이 없어 새로 지어야할 정도”라고 말했다.

이어 “도시마다 다소 차이는 있으나 사무실 수요에 비해 공급이 부족한 상황이라 수익성은 확보될 수밖에 없다”면서 “임대상승률이 연 10%정도인데 앞으로 최소 1년간은 이러한 상승세가 이어질 것”이라고 설명했다.

와르부르그-HIH(Warburgu-HIH)그룹은 개발부터 투자, 운영 등 원스톱서비스를 제공하는 부동산 총괄 매니지먼트 회사다. 운용자산(AUM)은 6월 기준 약 254억 유로(한화 약 33조 원)로 모두 부동산 자산이다.

최근 NH투자증권과 하나금융투자, 하나대체투자자산운용, 현대해상 등 국내 금융회사 4곳은 이 회사를 통해 네덜란드 암스테르담 중심업무지구(CBD) 인근에 위치한‘에지 암스테르담 웨스트(Edge Amsterdam West)’ 빌딩 재건축 사업에 1억2500만 유로(약 1600억 원) 투자하기로 했다. 이 재건축 사업은 2021년 준공을 목표로 하고 있다.

특히 자금 조달이 시공과 개발에 필요한 자금을 먼저 투입하는 ‘포워드 펀딩(Forward funding)’ 형식으로 진행된다는 점이 주목된다. 한국에서 최초로 시도되는 딜 방식이다. 완공된 빌딩과 임차인계약까지 인수 받는 것인 일반적인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자형태인데, 포워드 펀딩의 경우 착공 전이나 공사가 진행 중인 물건에 투자한다.

완공 전에 투자하는 형태가 흔하진 않지만 그만큼 금융비용을 많이 줄어서 투자자 입장에서는 그만큼 수익성이 높아지는 구조라는 게 회사 측의 설명이다. 국내 금융투자회사는 이번 개발사업 투자에 대해서 펀드 조성 후 5년 뒤 엑시트할 계획인 것으로 알려졌다. 네덜란드 최대 연기금 APG 등 안정적인 임차인을 확보해 임대 계약을 85% 이상 완료한 상태인 것으로 알려졌다.

와르부르그는 이번 프로젝트 건을 계기로 국내 국내 자산운용사와 증권사 등과 네트워크를 확대할 계획이다. 뎀믈러 헤드는 “국내 대형 증권사와 운용사들을 만나 유럽 부동산 시장에 대해 논의하고 그들의 니즈에 대해 이야기를 들었다”고 말했다.

뎀믈러 헤드 “유럽 부동산 투자의 50%는 유럽 자국에서 소화가 되고 나머지 25%는 유럽지역에서 크로스 보더 투자형태로 진행된다”며 “나머지 25%는 대부분 한국계 자금이며 한국 기관투자자들이 주요 파트너로 부각된 상황이다”고 말했다.

실제로 최근 국내 증권사들은 앞다퉈 유럽 부동산 시장 투자를 진행하고 있다. 미래에셋대우는 지난 3월 1조원대 규모의 프랑스 파리 마중가 빌딩 투자를 진행했고, 한국투자증권도 프랑스 파리 부도심인 라데팡스에 위치한 빌딩을 인수했다.