신반포3차·경남, 일반분양 통매각 사면초가…조합 선택지는?

▲서울 서초구 신반포3차·경남아파트 조합 사무실에서 바라본 재건축 사업장 모습. 박종화 기자 pbell@

업계에 따르면 서초구청은 신반포3차ㆍ경남 아파트 재건축조합(이하 신반포3차ㆍ경남 조합)의 일반분양 통매각을 위한 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경 신청을 반려했다.

신반포3차ㆍ경남 조합은 지난달 29일 임시총회를 열고 일반분양 물량 346가구를 민간 임대관리업체에 3.3㎡당 6000만 원에 통매각하기로 결정했다. 이와 관련해 서초구청에 조합 정관ㆍ관리처분계획 변경을 신청한 것이다.

서울시와 서초구청은 신반포3차ㆍ경남 조합이 분양 방법을 일반분양이 아닌 ‘임대 후 분양’으로 택했다면 재건축 정비계획 단계에서부터 이 같은 내용을 반영해야 한다고 판단한 것으로 알려졌다. 조합은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’을 근거로, 서울시와 서초구청은 ‘도시 및 주거환경정비법’을 근거로 각각 논리를 펼쳐 이견이 발생한 것이다.

이 같은 상황을 두고 정비업계는 신반포3차ㆍ경남 조합이 승산 없는 설전을 이어가고 있다고 우려한다. 서울시와 서초구가 통매각 계획을 한 번 반려한 상황에서 조합이 선택할 수 있는 카드는 많지 않을뿐더러 재건축사업은 결국 인허가 절차로 이뤄지기 때문에 조합이 절대적으로 불리하다는 것이다.

조합이 서울시, 서초구의 일반분양 통매각 반려 결정을 문제 삼아 소송을 진행하는 것 역시 조합에 득이 되기 어렵다는 의견이 나온다. 법적 소송 기간이 길어질수록 재건축 절차는 늦어질 수밖에 없다. 소송에서 이기면 그나마 일반분양 통매각 방법을 찾을 수 있겠지만 소송에서 진다면 결국 일반분양을 택해야 한다. 시간만 허비하는 상황이 될 수 있다. 소송까지 간 사업지에 지자체가 재건축 절차 승인을 빠르게 해줄 리 없다는 얘기다.

서울의 한 재건축ㆍ재개발 조합장은 “재건축사업은 인허가 승인이 안 나면 진행할 수 없는 사업”이라며 “조합으로서는 인허가받을 게 많은데 지금과 같은 상황이 지속하면 재건축 절차상 승인을 받기 어려워질 수 있다”고 말했다. 이어 “(일반분양 통매각은) 없던 것으로 하고 일반분양을 진행하는 게 적절하다고 본다”고 덧붙였다.

신반포3차ㆍ경남 조합이 일반분양 물량을 임대사업자에 넘기기로 한 것은 일반분양보다 가격 조건을 유리하게 가져갈 수 있기 때문이다. 임대사업자에 일반분양을 매각하고 분양 절차를 밟으려면 ‘민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법)’을 따라야 한다. 이 법령에는 분양 대신 ‘양도’라는 표현을 쓰고 있다.

임대기간(4년 또는 8년) 후에는 물량 양도 시 양도가격을 임대사업자와 양도받는 주체가 협의해 정할 수 있다는 이점이 있다. 민특법에 물량 양도 시에 적용하는 가격, 자격을 명시하지 않기 때문이다.

가격 기준도 따로 없어 양도하는 물량의 가격을 제각각 매길 수 있다. 예를 들어 A가구에 대해서는 3.3㎡당 1000만 원에 계약했다면, B가구에 대해서는 3.3㎡당 800만 원에 계약할 수 있는 셈이다. 또한 양도받는 이의 자격 기준도 법에 명시돼 있지 않아 주택을 가진 유주택자도 이 물량을 양도받을 수 있다.

국토부 관계자는 “민특법에서 규정하는 게 없기 때문에 양도 물량마다 가격이 각각 다른 상황이 생길 수 있다”며 “주택법에 따른 주택공급에 관한 규칙에서 청약통장, 무주택 기준 등을 제시하는 것과 민특법상 양도 기준은 다르다”고 말했다.

대형건설사 관계자는 “일반조합이었다면 큰 소리를 내지 못 했을 상황인데 신반포3차ㆍ경남 조합이 강하게 밀어붙이는 것을 보면 조합 내부에서도 경우의 수를 많이 따져보는 것 같다”며 “‘임대’ 전환이 간단해 보이지만 결국 조합원의 수익이 달라지는 것이기 때문에 경미하다고 볼 수는 없을 것”이라고 말했다.