“내년 서울 오피스빌딩 거래규모 최대 12.6조원…여의도 공실률 우려할 수준 아냐”

“파크원이라는 대형 오피스가 준공을 앞두고 있지만, 내년 여의도 권역(YBD) 공실률은 우려할 만한 수준은 아니라고 봅니다.”

부동산 컨설팅업체 에비슨영코리아의 유명한<사진> 리서치센터장은 내년 서울 상업용 부동산 시장 전망과 관련해 이렇게 예상했다. 11일 서울 을지로 에비슨영 본사 사무실에서 만난 유 센터장은 올해 전체 서울 오피스빌딩 거래량이 11조6000억 원으로 지난해와 비슷할 것이며 내년 거래량 역시 9조6000억~12조6000억 원사이가 될 것으로 예상했다.

▲2020년 상업용 부동산(오피스) 거래 규모 전망 (에비슨영코리아)

그는 “올해 전체 서울 오피스빌딩 공실률은 8.0%로 지난해(10.2%)보다 2.2%포인트 하락할 것으로 전망되는데 내년에는 7.9~8.6%로 소폭 늘어나거나 비슷한 수준을 보일 것”이라면서 “올해에는 상대적으로 새로 지어진 신규 오피스빌딩 물량이 예년 평균에 비해 적었던 반면 내년 신규 공급물량이 올해의 두 배가 넘는 연 면적 총 36만9000평에 달한다는 점을 감안한다면 공실률이 대폭 커지는 것은 아니다”라고 말했다.

에비슨영코리아에 따르면 내년 서울에서 프라임급 오피스빌딩이 8개가 완공을 앞두고 있다. 프라임 오피스란 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD) 3개의 권역에 위치한 1만 평 이상 빌딩 중 위치, 접근성, 인지도, 임차인 등이 상대적으로 우수한 빌딩을 말한다. 크고 작은 오피스빌딩을 합치면 새로 지어져 신규로 공급되는 물량은 연면적 기준 총 37만 평 가량이 된다. 기존에 지어진 건물 등을 포함한 지난해 누적 공급량은 1235만 평 정도인데, 파크원은 총 연면적 11만 평에 달하는 오피스빌딩이다. 단일 오피스 건물이 서울시 전체 누적 오피스빌딩 공급량의 1% 가까이 차지한다. 대규모 오피스빌딩이 들어서는 만큼 YBD 지역의 공실률은 올해 6.6%에서 내년 13.4~15.2%대로 늘어날 전망이다.

▲여의도권역(YBD) 공실률 전망 (에비슨영코리아)

유 센터장은 “대규모 오피스빌딩이 완공되면서 YBD의 공실률 수치 자체는 늘어날 수밖에 없다”면서도 “다만 해당 수치에는 사학연금 등 재건축으로 멸실되는 수치가 감안되지 않았는데 이를 감안하면 실질 공실률은 이보다 더 낮을 것”이라고 말했다.

유 센터장은 에비슨영코리아 모회사 메이트플러스의 전신인 샘스에 입사해 PM(건물 관리)에서부터 리서치 업무를 담당했다. 이후 우리은행 부동산연구팀, 이지스자산운용에서는 부동산 펀드를 운용하는 매니저로 보폭을 넓혔다. 2016년 에비슨영코리아로 자리를 옮기면서 부동산 시장 전반의 리서치를 맡으며 기관투자자를 비롯한 부동산 시장 인사이트를 얻고자 하는 투자자들에게 컨설팅을 제공하고 있다.

1년 평균 20~30회가량 공제회 연기금, 증권사 등 다양한 기관에서 시장 전망에 대해 프레젠테이션을 한다. 그가 에비슨영코리아에서 3년 반 동안 컨설팅 업무를 진행하면서 바이사이드와 셀사이드 투자자들에게 인사이트를 제공해 실제로 거래가 성사된 거래 규모만 8조 원이 넘는다. 유 센터장은 "은행과 운용사의 펀드매니저 경험을 통해 매수·매도자가 각각 어떤 정보가 필요한지, 어떤 관점에서 시장을 바라보는지를 체득하게 됐고, 그것이 부동산 리서치 업무하는데 도움이 됐다"고 말했다.

그는 이어 여의도 공실률이 우려할만한 정도가 아니라는 분석의 근거로 서울시 전체 오피스 공실률과 강남 공실률 감소세를 지목했다. 유 센터장은 “2017년부터 지난해까지 서울 신규 오피스 공급량은 연평균 25만4000평(연면적 기준)이었는데 당장 내년부터 2026년 사이에는 연평균 11만 평으로 감소할 전망”이라면서 “신규 공급은 감소하는데 수도권에 자리 잡았던 IT업체 등 기업들의 서울권 입성 수요는 유지될 것“이라고 말했다. 이어 ”그러나 최선호 지역인 강남은 높은 임대료 낮은 공실률 때문에 들어가기가 어렵다“면서 ”이 때문에 상대적으로 임대료가 낮은 여의도로 이주하려는 수요가 늘어날 가능성이 크다”고 설명했다. 다만 물리적으로 여의도에 오피스 공급물량이 늘어남에 따라 노후된 건물이나 밸류애드가 어려운 건물의 공실률은 높아질 수 있다고 진단했다.

한편, 파크원의 오피스 B동인 타워2는 현재 매각이 진행 중이다. 매각 입찰에는 NH투자증권과 이지스자산운용-KKR 컨소시엄 등 총 5개사가 참여한 것으로 알려졌다. 업계에서는 이르면 다음 주 중으로 우선협상대상자가 선정될 것으로 예상하고 있다.