2000만원 이하 임대소득에도 과세…임대인 문의 쇄도

▲국세청 (사진제공=국세청)

올해부터 2000만 원이 넘지 않는 주택임대소득에도 조건에 따라 세금이 부과되자 월·전세를 놓은 임대인들이 혼란에 빠졌다. 소득세 대상 여부, 신고·납부 절차 등을 정확히 알지 못하기 때문이다. 1년 전까지만 해도 비과세 대상이었기 때문에 불만도 적지 않았다.

19일 국세청에 따르면 최근 일선 세무서에는 주택임대소득 신고에 관한 문의가 쇄도하고 본청 소득세과 등 관련 부서에도 문의 전화가 끊이지 않고 있다.

임대소득 과세에 대해 납세자들의 문의 전화가 빗발치고 있는 것으로 특히 안 내던 세금을 내게 됐다는 오해로 화가 난 상태라는 것이 국세청의 전언이다.

주택임대인들이 혼란을 겪는 가장 큰 이유는 2018년 귀속분까지만 해도 비과세 대상이었던 2000만 원 이하 주택임대소득이 2019년 귀속분부터 과세 대상이 됐기 때문이다.

이번에 과세가 되는 사람은 월세 임대수입이 있는 2주택 이상 소유자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상 소유자다. 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자와 월세 없이 전세금(보증금)만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세된다.

이에 따라 기준시가 9억 원이 넘는 국내 주택 보유자, 2주택 이상 보유자 중 월세 소득이 있는 사람, 보증금 합계가 3억 원을 넘는 3주택 이상 보유자는 임대소득 규모에 상관없이 모두 세금을 내야 한다.

다만 3주택자의 보증금을 계산할 때 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가도 2억 원 이하)은 보증금에서 제외한다. 물론 보유주택이 40m² 이하여도 월세 수입이 있으면 과세 대상이 된다.

일단 1년 전(2018년 귀속분)보다 2019년 귀속분 주택임대소득의 과세 대상자가 늘어난 것은 사실이다.

하지만 ‘주택임대소득 전면 과세’가 새로 시작된 것은 아니다. 이미 2013년 이전까지는 2000만 원 이하 주택임대소득도 모두 과세 대상이었다.

다만 2014∼2018년 귀속분까지 5년간 일시적 전·월세 임대시장의 수급 불균형을 해소하기 위해 2000만 원 이하 주택임대소득에 대해서는 ‘한시적’으로 비과세 제도를 운용했다는 게 정부의 설명이다.

국세청 관계자는 “상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 문제도 있기 때문에 한시적 비과세 제도를 종료한 것이니 국민들의 이해와 협조를 부탁한다”고 설명하면서도 “하지만 기준시가 9억 원 이하 1주택 보유자, 전세금만 있는 2주택 이하 보유자 등에는 여전히 비과세가 적용된다”고 말했다.

소득세 납부 대상 주택임대소득자들은 5월 1일부터 6월 1일까지 ‘2019년도 주택임대 소득세’를 주소지 관할 세무서에 신고·납부해야 한다. 주택임대소득세 신고를 누락하거나 일부러 줄여 과소 신고·납부하는 경우 가산세를 물어야 한다.

임대수입금액이 2000만 원 이하이면 종합과세와 분리과세 중 선택할 수 있다. 분리과세를 선택하면 14%의 세율이 적용된다.

집주인은 임대 개시일로부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서에 임대사업자등록을 신청하는 것이 가산세, 감면 혜택 등을 고려할 때 유리하다. 지난해 12월 31일 이전 주택임대를 시작하고 올해에도 계속 임대하는 경우에는 이달 21일까지 사업자등록 신청을 마쳐야 한다.

임대사업자 미등록자의 경우 임대 개시일부터 등록 신청 직전일까지 수입금액의 0.2%를 가산세로 내야 한다. 가산세가 부과될 뿐 아니라 세금 감면 혜택도 받지 못한다.

예를 들어 임대수입이 2000만 원인 경우, 등록자라면 60%인 1200만 원을 ‘필요경비’로 인정받고 기본공제액 400만 원까지 빼 400만 원(2000만 원-1200만 원-400만 원)에만 소득세가 붙는다.

하지만 미등록자의 경우 경비 인정률이 50%(1000만 원)밖에 되지 않고 기본공제액도 200만 원이기 때문에 과세표준(세율이 적용되는 대상 금액)이 800만 원으로 임대사업 등록자의 두 배에 이른다.