감정원 "올해 집값 하락 요인… 보유세·전세대출 금지"

▲한국감정원은 21일 서울 서초구에 위치한 한국감정원 강남지사에서 '2020 부동산시장 동향 및 전망' 브리핑을 열었다. 감정원은 올해 전국 주택 매매가격이 0.9% 떨어질 것으로 전망했다. (사진 제공=연합뉴스)

한국감정원은 지난달 나온 12·16 대책의 핵심 내용인 보유세(종합부동산세+재산세) 강화로 인한 부담과 고가주택 보유자의 전세대출 차단이 올해 전국 집값의 하향 안정화를 이끌 결정적인 요인이 될 것으로 분석했다.

한국감정원은 21일 서울 서초구에 위치한 한국감정원 강남지사에서 '2020 부동산시장 동향 및 전망' 브리핑을 갖고 올해 전국 주택 매매가격이 0.9% 떨어질 것으로 전망하며 이같이 밝혔다.

지역별로는 수도권과 지방이 각각 0.8%, 1.0% 떨어질 전망이다. 서울은 '안정화'되고, 비수도권 지역은 하향세가 유지돼 전국적으로는 하향세를 점쳤다. 이같은 전망이 현실화될 경우 수도권 주택가격은 2013년(-1.12%) 이후 7년 만에 하락 전환하게 된다.

감정원은 이같은 집값 안정화의 핵심 원인으로 대출 규제와 보유세 강화로 인한 매수심리 위축을 꼽았다.

정부는 시가 9억 원을 넘는 고가주택을 가진 사람들이 어디서도 전세대출을 받을 수 없게 대출을 전면 차단했다. 9억 원 초과 주택 보유자의 추가 전세대출을 막아 돈줄을 죄기 위해서다.

서울 아파트 중위가격이 9억 원에 육박하고 있는 것을 감안하면 서울 전체 아파트의 절반에 가까운 집들이 고가주택에 속하게 된다. 전세를 끼고 집을 구매한 사례가 적지 않을 것으로 예상되는 만큼 파급력더 상당할 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

현재 9억 원이 안되는 주택을 보유하고 있는 전세대출자 역시 보유한 집이 집값 상승으로 9억 원을 넘게되면 전세대출보증 만기 때 연장이 거절될 수 있어 안심하기 어렵다.

이준용 감정원 시장분석연구부장은 "12·16 대책은 고가주택을 활용한 자금 조달 및 편법 증여, 신규 담보대출을 차단하고 보유세를 강화하는 규제 조치였다"며 "재건축이나 신규주택에 대한 과도한 투자심리와 자금 유입을 막아 시장 안정화에 기여할 것으로 예상된다"고 말했다.

전세대출 규제로 돈줄을 봉쇄하는 게 고가주택 가격 상승의 동력 상실로 이어진다는 설명이다.

특히 고가주택 가격 상승에 힘입어 중저가 아파트의 가격이 키맞추기(가격 따라잡기)를 하고 있는 만큼 전세대출 강화가 중저가 주택시장에도 영향을 미칠 것으로 관측했다.

보유세 강화로 인해 자산 감소 부담이 커지는 것도 고가주택의 매수 위축을 부를 것으로 관측했다. 감정원에 따르면 이번 12·16 대책으로 오는 2022년 기준 서울지역의 1주택당 보유세 부담은 최저 37만 원부터 최고 2300만 원까지 커진다. 고가주택일수록 연간 보유세 부담이 커지고, 향후 공정시장가액 상향 조정으로 세부담이 지속적으로 증가할 것이라는 설명이다.

이 부장은 "보유세 강화로 앞으로 3년간 서울 고가주택 보유세 부담 수준이 현 시세의 3∼4%에 달할 것"이라며 "상반기엔 주택 가격의 부침이 나타나겠지만 보유세 영향이 가시화하는 올해 하반기 이후 서울 주택 가격도 하향 조정이 이뤄질 것"으로 예상했다. 집값 상승이 보장되지 않는다면 고가주택에 투자하긴 어려워질 것이라는 설명이다.

이날 김성식 한국감정원 부동산연구원장은 정부의 부동산시장 규제의 필요성을 역설했다. 김 원장은 "해외 국가들의 경우 금융 자산과 부동산 자산의 비율이 60대 30 수준으로 나타나지만 국내는 그 반대로 부동산 자산의 비중이 60%로 금융자산의 두 배에 달한다"며 "상당 규모의 자산이 이처럼 부동산에 잠겨있는 건 자원 배분의 비효율성을 야기해 국가 경제에도 도움이 되지 않는다는 점을 감안하면 정부의 개입이 불가피하다"고 말했다.