[세무, 톡!] 상가건물 팔때 부가가치세 절세법

▲장운길 세무법인 길 대표세무사.

조물주도 부러워한다는 건물주이지만, 건물주도 세금은 무섭다. 상가나 건물을 팔 때도 마찬가지다. 다만 조금만 주의하면 세금을 줄일 수 있다.

일반적으로 건물주(부동산 임대사업자)가 임대에 사용한 부동산을 매매할 경우 건물부분에 대해서는 부가가치세가 부과된다. 그런데 부가가치세 납부 의무가 없는 경우도 있다. 매도 부동산이 사업의 포괄양도에 해당하는 경우다. 이 경우는 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세를 내지 않는다.

다만 사업의 포괄양도에 해당하기 위해서는 일정한 요건을 충족시켜야 한다. 포괄양도란 사업에 관한 모든 권리(자산)와 의무(부채)를 넘기는 것을 말한다. 즉 사업의 동일성이 유지되면서 경영 주체가 바뀌는 것으로 상가 건물 매매 시 현재의 임대차 관계를 포함한 임대사업을 포괄적으로 매수인에게 양도하는 것이다.

부동산 임대사업자가 임대사업용 부동산 매매 시 포괄양도에 해당되려면, 사업포괄양수도계약서를 작성해야 한다. 또는 부동산 매매계약서에 특약으로 포괄 양도‧양수한다는 내용을 명시해야 한다. 여기에 매매계약서 현재 양도인의 임대차 현황을 첨부해야 한다.

이를 받은 양수인은 현재의 임대차 현황을 그대로 승계 받아야 한다. 만약 매수인이 매도인에게 임차인을 명도해 줄 것을 요구한다면 사업의 포괄양도 계약이 불가능하다.

매매 당시 양수인이 부동산 임대사업자가 아니라면, 사업 양수일로부터 20일 이내에 사업양도자와 동일한 업종인 부동산임대업으로 사업자 등록을 신청해야 한다.

이 경우 매도인의 과세 유형을 주의해야 한다. 매도인이 일반과세자일 경우 매수인은 반드시 일반사업자로 사업자등록을 해야 사업 포괄양도가 가능하다. 사업의 포괄양도는 기존 임차인이 그대로 승계돼야 하고, 매수인과 매도인의 업종과 과세 유형이 동일해야 하는 등 판단하는 요건이 까다롭기 때문이다.

포괄양도에 해당하지 않는데 이를 적용해 세금계산서를 발급하지 않는다면 매수인은 부가가치세액 공제가 불가능하다. 세금계산서 미발급 가산세 등 불이익도 발생할 수 있다.

실무상 사업 양도의 요건을 충족했는지 여부는 일반인이 정확하게 판단하기 어렵다. 이 경우 양도자가 세금계산서를 발급하고, 양수자는 양도자 대신 부가가치세를 납부하는 대리납부를 이행해 불이익을 줄일 수 있다.

이처럼 사업의 포괄양도 요건은 까다롭다. 하지만 요건을 충족한다면 일시적인 부가가치세 부담을 줄일 수 있다. 임대업 사용 부동산을 매매할 경우 요건을 잘 확인해 매매계약을 체결하는 게 절세에 유리하다.