'리모델링 조례' 호재에… 1기 신도시 집값 '탄력'

노후 아파트 리모델링이 1기 신도시 지역 화두가 됐다. 지원 제도 마련과 수직증축 안정성 검증 등을 계기로 리모델링 수요는 더 커질 것으로 보인다.

경기도는 최근 '경기도 공동주택 리모델링 활성화 및 지원에 관한 조례'를 입법 예고했다. 도내에 노후 아파트가 늘고 이들 단지 사이에서 리모델링 수요가 커지면서 지원 제도를 정비하기 위해서다.

경기도는 입법 예고안에서 리모델링 조합 설립과 안전진단, 사업 활성화에 필요한 비용을 보조하겠다고 밝혔다. 리모델링 지원 정책을 뒷받침할 공동주택 리모델링 자문단과 지원센터도 만들기로 했다. 그동안 안양시와 성남시, 고양시, 광명시 등에서 리모델링 지원 조례를 만들었지만 광역자치단체 차원에서 리모델링 지원 법규를 마련한 건 이번이 처음이다.

경기도는 조례가 통과되면 입주 30년이 다가오는 분당과 일산, 평촌, 산본, 중동 등 1기 신도시 아파트 리모델링에 도움이 될 것으로 예상한다. 1기 신도시에선 1991년 입주를 시작한 아파트인 분당 시범단지(삼성한신ㆍ우성ㆍ한양ㆍ현대)를 시작으로 내년부터 준공 후 30년이 넘는 아파트가 줄줄이 나온다.

문제는 1기 신도시에선 재건축이 쉽지 않다는 점이다. 기존 용적률이 200% 안팎인 단지가 많아 사업성이 떨어진다는 게 가장 큰 난관이다. 일반 분양으론 재건축 비용도 대기 만만찮다는 뜻이다. 최근 안전진단 기준이 강화되면서 재건축 승인도 받기 어려워졌다.

리모델링은 이 같은 난관을 피할 수 있는 우회로로 꼽힌다. 재건축보다 비용도 저렴하고 안전 등 규제도 느슨해서다. 안전진단에서 D나 E등급을 받아야 승인받을 수 있는 재건축과 달리 리모델링은 안전진단 B등급을 맞아도 추진할 수 있다. 노후도 기준도 준공 후 15년으로 재건축(준공 후 30년)보다 짧다.

이 때문에 분당신도시에선 느티마을과 매화마을을 중심으로 일찌감치 리모델링 바람이 불었다. 재건축 여건이 갈수록 어려워지자 산본과 중동 등에서도 리모델링에 뛰어드는 단지들이 잇따라 나오고 있다.

경기도는 관계기관 협의를 통해 이르면 9월께 조례가 통과될 것으로 예상한다. 조례 통과와는 별도로 공공 지원 리모델링 시범사업을 추진한다는 계획도 하고 있다.

리모델링 업계 최대 관심사인 내력벽(건물의 하중을 받치거나 분산하는 벽) 철거 허용 여부도 조만간 결론이 날 것으로 보인다. 대부분 단지는 리모델링 방식으로 신규 가구 수를 더 많이 늘릴 수 있는 수직증축(꼭대기 층에 2~3층을 더 올리는 방식)을 수평증축(기존 아파트 옆에 새 건물을 덧대 짓는 방식)보다 선호하지만, 내력벽 철거 여부가 결론이 안 나면서 사업에 속도를 못 내고 있다. 수직증축을 할 때 내력벽을 철거하지 않으면 공간 설계를 바꾸기 어려워 사업성이 떨어지기 때문이다.

국토교통부는 2018년 한국건설기술연구원에 내력벽 철거에 관한 안전성 검증 용역을 맡겼지만 아직 결론을 못내고 있다. 다만 한승헌 건설기술연구원장은 "내력벽을 어느 정도 허용해야 할지 실험을 진행하고 있다”며 “6~7월 중 실험을 끝내고 국토부에 보고를 마칠 것”이라고 말했다.

내력벽 철거 규제가 완화되고 지원 제도가 확충되면 리모델링 추진 단지는 크게 힘을 받을 수 있다. 1기 신도시 부동산 시장에선 추진 소식만으로도 집값 상승세에 탄력을 받을 정도로 리모델링 대한 기대감이 크다.

이달 리모델링 정비업체를 선정한 산본신도시 우륵주공7단지는 최근 전용면적 84㎡형 호가가 5억3000만 원까지 올랐다. 이전까지 이 아파트는 올 3월 4억8000만 원에 거래된 게 최고가였다. 인근 단지와 공동 리모델링 임시 추진위원회를 꾸린 중동신도시 한아름 라이프ㆍ현대아파트 84㎡형도 최근 매물 가격이 평균 3억8000만 원, 최고 4억500만 원까지 상승했다. 연초 시세(약 3억5660만 원)과 비교하면 2000만 원 넘게 높다.

이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장은 “리모델링 조합을 설립하려면 설계 마련이나 사업성 검토까지 마쳐야 하는 데 전문성ㆍ조직력 부족 때문에 이 단계까지 못 가는 단지가 많다"며 "공공에서 이 부분을 지원해준다면 침체된 리모델링 산업에 큰 도움이 될 것"이라고 말했다.