껑충 뛴 집값, 커진 역효과에… 21번째 부동산 대책 '초읽기'

정부가 21번째 고강도 부동산 대책을 마련해 이르면 이번 주 내놓는다. 앞서 서울과 수도권 등 주택시장 과열 지역의 집값을 잡기 위한 규제 방안을 잇달아 발표했지만, 대부분 수개월짜리 '반짝 약효'에 그쳤기 때문이다.

15일 부동산 업계에 따르면 정부가 곧 발표할 이번 대책에는 갭투자(전세 끼고 집 사는 것)를 막기 위한 강력한 규제 방안이 담길 예정이다. 주택 구입 후 2년 내 입주를 의무화하고, 2년 내 전입신고를 하지 않으면 해당 기간에 비례해 과태료를 부과하는 방식이 유력하게 거론된다.

앞서 나온 갭투자 대책들은 전세대출 보증을 강화하는 수준에 그쳐, 기준금액을 6억 원 이하로 낮출 가능성도 제기된다. 실거래가 기준 6억 원 이상 주택 소유자는 지역 구분 없이 전세대출을 전면 금지하는 방안도 담길 것으로 전해졌다. 또 6억 원~9억 원 사이 구간대출을 40%에서 30%로 제한하는 내용이 포함될 수 있다.

다주택자가 주택을 구입할 때 내는 취득세 세율을 상향해 갭투자 유인을 차단할 가능성도 나온다. 양도세 감면 혜택 요건에서는 거주 기간을 2년에서 3년으로 늘리는 방식이 제기된다.

6억 원 이상 신규 전세 세입자의 경우 자금출처 확인서를 의무적으로 제출하는 시나리오도 거론된다. 3월부터 전국 6억 원 이상 주택 구입 시 제출이 의무화된 자금조달 계획서를 고가 전세에도 적용하는 내용이다.

올해부터 3주택자에게 부과하는 전세금에 대한 간주 임대료는 2주택자로 확대할 수 있다. △4주택부터 부과되던 취등록세 세율 4.6%를 2~3주택부터 적용하거나 △12억 원 이상 고가 주택의 담보대출을 전면 금지하는 시나리오도 제기된다.

이 같은 갭투자 대책과 함께 대출규제 강화와 규제지역 추가 지정에 무게가 실린다. 우선 대출규제로는 담보인정비율(LTV)과 총부채원리금상환비율(DSR) 강화가 거론된다.

지난해 12·16 대책 당시 투기과열지구에서 15억 원 이상 주택의 주택담보대출을 금지하고, 9억 원 이상 LTV를 20%로 강화한 바 있다. 이번 대책에서는 대출금지 기준선을 15억 원 이하로 낮추고, LTV 기준선을 6억 원으로 낮추거나 대출한도를 더 강화할 가능성이 제기된다. 신용대출로 가는 풍선효과를 막기 위해 DSR 규제도 강화할 수 있다.

대출과 청약, 세제 규제가 일시에 강화되는 규제지역은 대폭 확대될 전망이다. 비규제 지역으로 올해 들어 집값이 큰 폭으로 오른 대전과 인천, 충북 청주, 경기도 군포와 오산, 시흥, 안산, 화성 동탄 등은 조정대상지역으로 추가 지정이 검토된다. 수원이나 구리 등은 조정대상지역에서 투기과열지구로 격상될 가능성이 있다.

경기도는 김포·고양·파주·연천·포천 등 접경지와 그린벨트를 제외한 전역이 규제 대상으로 묶일 전망이다. 국토교통부가 조정대상지역을 지정할 때 근거로 삼는 최근 3개월 집값 상승률 기준상 경기 도내 많은 지역이 해당된다는 판단에서다. 현재 수도권 조정대상지역 중 집값이 들썩인 수원과 구리는 투기과열지구로 격상하는 방안이 검토되고 있다.

이번 21번째 부동산 대책의 세부 방침은 국토부와 기획재정부, 금융위원회 등 관련부처 논의를 거쳐 17~18일 윤곽을 드러낼 예정이다. 정부는 17일 홍남기 경제부총리 겸 기재부 장관 주재로 관계장관회의(녹실회의)를 열어 부동산 종합대책을 논의한다. 녹실회의 후 당·정 협의를 거쳐 18일 정부 합동 브리핑을 통해 부동산 종합대책을 발표할 것으로 보인다.