[주담과 QnA] “맵스제1호리츠, 안정적 수익 창출…코로나 영향도 상대적으로 적어”

미래에셋자산운용이 자산관리회사로 운용 중인 첫 부동산투자회사(리츠ㆍREITs) ‘미래에셋맵스제1호위탁관리부동산투자회사(맵스제1호리츠)’가 유가증권시장(코스피)상장을 추진한다. 회사는 이르면 다음 달 말 상장 절차를 마무리한다는 계획이다.

맵스제1호리츠는 경기도청 신청사(2021년 9월 완공)가 있는 경기도 수원시 광교신도시 소재 도심형 아웃렛에 투자한다. 해당 부동산은 GS그룹 중 하나인 GS리테일이 상업시설 전체에 대한 임차인으로 2035년까지 책임임대차 계약을 체결했다.

맵스제1호리츠의 투자 포인트를 주식 담당자와의 일문일답으로 짚어봤다.

-임대료 수준과 향후 임차인의 임대차계약 중도해지 후 이전 가능성은

“연간 임대료는 약 107억 원 수준으로 보증금은 500억 원이다. 연간임대료의 약 5배 수준이다. 이는 다른 상업시설 대비 보증금이 높은 수준으로, 평당임대료는 낮을 수 있다. 하지만 임대차계약으로 인한 중도해지 시 공실 발생 리스크를 줄이기 위해 신용도 높은 대체 임차인을 확보했다. 또, 위약벌(500억 원)조항, 후속임차인 유치 의무 외 별도의 손해배상 의무 등 임대인 보호장치를 임대차 계약서에 반영하는 등 공실 리스크를 최소화해 안정적인 현금 흐름을 예상하고 있다.”

-코로나가 해당 자산에 미치는 영향은

“리츠와 임차인인 GS리테일이 지난 3월 20일에 체결한 변경 임대차계약서는 고정 월차임 계약이다. 3월 24일 소유권 이전을 완료한 본건 리츠는 GS리테일로부터 임대차계약서상에 명시된 고정 임대료를 문제없이 수령했다. 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설의 경우 코로나 확산이 진행됐던 3월~4월 2일까지 영업시간을 1시간씩 단축해 운영을 진행했으며, 코로나 사태가 진정되기 시작한 4월 3일부터 나이키 메가숍 오픈과 함께 운영시간을 정상으로 운영하고 있다. GS리테일 및 PM사로부터 받은 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설의 매출액은 지난 3월 전월 대비 약 51.3% 상승했다. 이는 4월 3일부터 나이키 메가숍 오픈과 함께 정상화된 운영에 기반을 두는 것으로 보인다. 광교 센트럴푸르지오시티 또한 상업시설로서 코로나19 영향으로부터 자유로울 순 없지만, 본건 리츠의 임차인인 GS리테일로부터 고정임대료를 수취하기에 매출액 대비 연동 임대료를 수취하는 타 상업시설 대비 안정적인 운영이 가능할 것으로 예상한다.”

-해당 자산의 주위 주거와 상권 현황, 향후 발전 가능성은

“삼성전자 수원 및 기흥 사업장 외 광교 테크노밸리, 법조타운 등 업무시설을 바탕으로 자족형 복합기능을 갖는 수부도시다. 인근 지역의 상업시설 추가 공급물량은 제한적이지만 양질의 배후 수요는 지속해서 유입이 예상돼 향후 발전 가능성은 긍정적이다.”

-향후 신규 공급 발생이 제한적이라 보는 이유는

“경기도는 골목상권을 살리기 위한 목적으로 무분별하게 개발되고 있는 대형 점포의 입지를 제한하는 조례 개정을 착수할 예정이다. 이 점은 광교신도시 또한 해당하는 사안으로 향후 대형 점포의 추가 공급은 제한적으로 이뤄질 것으로 예상한다. 경기도시공사 토지이용계획에 따르면, 광교지구 택지개발사업은 2004년 처음 택지개발예정지구로 지정된 이후 총 7단계(사진)에 걸쳐 개발사업이 진행되고 있으며, 이 중 거의 모든 개발 사업이 완료되어 가고 있다. 이에 따라 본 자산 인근 지역 내 추가로 대규모 상업시설이 공급될 가능성은 매우 작을 것으로 보고 있다.”