분양가 상한제 내일부터 본격 시행…둔촌주공, 상한제 일단 피해

▲서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트 철거 당시 모습. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

민간택지 분양가 상한제 유예기간이 28일 종료된다. 이에 따라 29일부터 분양가 상한제 적용지역에서 입주자 모집공고를 신청한 단지는 상한제를 적용 받게 된다.

분양가 상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설업체의 적정 이윤을 더하고 해당 가격 이하로 새 아파트를 공급하게 한 제도다. 국토교통부는 지난해 10월 분양가 상한제 도입을 위한 '주택법 시행령'을 개정하면서 그 전에 관리처분 인가를 신청한 재건축·재개발 사업장은 상한제 적용을 6개월 간 유예할 수 있도록 했다. 그러나 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 확산으로 관련 총회 개최가 막히는 등 사업 추진이 어려워지자 유예기간을 7월 28일까지로 3개월 더 늘렸다.

당장 서울 은평구 수색6구역과 7구역을 재개발하는 'DMC 파인시티자이', 'DMC 아트포레자이'를 비롯해 'DMC SK뷰 아이파크'(수색 13구역 재개발), 'DMC 센트럴자이'(증산2구역 재개발) 등이 분양가 상한제를 피해 분양시장에 나온다. 이들 단지는 이미 주택도시보증공사(HUG)로부터 3.3㎡당 2000만 원을 밑도는 수준의 분양가를 통보받은 것으로 알려졌다.

광진구 자양1구역을 재개발하는 '롯데캐슬 리버파크 시그니처'도 조합이 당초 요구했던 3.3㎡당 3400만 원 수준에서 한참 모자란 3000만 원 수준으로 분양가가 책정됐다.

강남에선 강남구 대치동 구마을1지구를 재건축하는 '대치 푸르지오 써밋'이 분양가 상한제를 피해 분양된다. 서초구 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 '래미안원베일리'도 입주자 모집공고를 이날 내고 상한제 회피 막차에 올라 타게 됐다. 두 곳의 평균 분양가는 3.3㎡ 당 각각 4751만 원, 4891만 원이다.

하지만 서초구 신반포15차를 재건축하는 래미안원펜타스는 시공사 교체 과정에서 기존 건설사와 법적 다툼이 발생하면서 사업이 지연돼 상한제를 피하긴 어려울 것으로 업계는 보고 있다.

강남 재건축 대어인 강동구 둔촌주공아파트도 일단 분양가 상한제를 피할 수 있게 됐다. 둔촌주공 재건축 조합은 앞서 27일 일반분양가를 3.3㎡당 2978만 원으로 확정하고 HUG로부터 분양보증서를 발급받았다. 관할 지자체인 강동구청에 입주자모집공고(일반분양 공고)를 신청하지 않고 있던 조합은 이날 입주자모집공고 신청을 완료했다.

택지비 감정평가 신청도 마친 상태다. 상한제 아래 분양가를 산정하기 위한 택지비 감정평가다. 조합은 HUG의 고분양가 관리제와 상한제 적용 아래 책정될 분양가 중 유리한 가격을 선택한다는 방침이다.

다만 분양 방식이 결정되기까지 진통은 계속될 것으로 보인다. 후분양을 주장하는 둔촌주공 조합원 모임 소속 조합원들은 내달 8일 조합 집행부 전원 해임을 위한 총회를 개최할 예정이다. 집행부 해임안이 가결되면 조합이 9월에 열기로 한 관리처분변경 총회는 무산된다. 이 경우 둔촌주공 재건축은 후분양으로 갈 가능성이 크다. 둔촌주공은 재건축 후 규모가 총 1만2032가구로 이 중 일반분양 물량만 4786가구에 달한다.

시장에선 분양가 상한제가 본격 적용되면 재건축 단지의 사업 속도가 늦어져 새 아파트 공급이 줄어들 것으로 보고 있다. 공급 물량이 줄어드는 만큼 청약 경쟁은 더 치열해지고, 당첨 가점 커트라인은 더 높아질 전망이다.

올 들어 수도권 분양시장에서 청약 당첨 가점 만점(84점)이 나온 건 단 두 번이다. 최근 경기 과천 '과천 푸르지오 벨라르테'에선 만점에서 1점 모자란 83점짜리 청약통장이 나오기도 했다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "일반분양 규모, 토지 평가 시점 등으로 분양가가 달라질 수 있어 상한제 적용시 분양가를 예측하기 쉽지 않다"며 "다만 HUG의 분양가 통제 아래 나오는 가격보다 낮을 것으로 보여 최대 5년의 의무 거주 기간이 부여된다고 해도 수요자간 경쟁은 더 치열할 것"이라고 말했다.