[세무, 톡!] '원룸' 고시원 소유자는 다주택인가?

▲장운길 세무법인 길 대표세무사

서울에 사는 K씨는 관악구 신림동에 고시원을 소유하고 있다. 공부상 지하 1층~지상 4층은 고시원, 지상 5층은 주택으로 등재돼 있다. 그런데 실제로는 지하 1층~지상 4층은 원룸 25가구로 구성돼 있다. K씨는 최근 다주택자에 양도소득세 등 각종 세금이 강화되자 고민이 많다.

통상 K씨가 소유한 고시원과 같은 다가구주택의 경우 양도 시 주택을 소유한 것으로 보아 양도세 계산을 하도록 규정하고 있으나, 공부상으로만 다가구주택이고 실질은 공동주택으로 판정될 경우 과세관청의 과세 처분이 달라질 수 있기 때문이다.

다가구주택이란 건축법상 주택으로 쓰이는 층수(지하층 제외)가 3개층 이하이고 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하이면서 19가구 이하가 거주할 수 있도록 공급된 주택을 말한다.

K씨가 소유한 고시원의 경우 공부상으로는 지하 1층~지상 4층은 사업용 건물에 해당되므로 일반건물 양도에 따른 양도세를 적용하고 지상 5층은 주택 양도에 따른 양도세를 적용(1주택자라면 비과세 적용 가능)해 신고 및 납부하면 된다.

그러나 조세심판원의 견해에 따르면 해당 건물은 공부상으로는 구분등기가 돼있지 않다고 하더라도 건축법 시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택 요건을 충족하지 않았다.

각 세대별로 난방보일러, 전기 계량기, 화장실, 싱크대 등 주방시설과 편의시설을 갖추고 옵션으로 냉장고, 세탁기, 전기렌지 등을 설치함에 따라 독립된 주거 활동이 가능한 공동주택으로 조사될 경우 소득세법 시행령 제155조 제15항에 따른 다가구주택으로 보기 어렵다는 설명이다.

이렇게 되면, 사실상 주택으로 사용하는 실질로 판단해 25개의 원룸으로 개조한 고시원을 수 십채를 보유한 다주택자로 보고 10년 이상 보유시 80%까지 공제하는 장기보유특별공제 배제는 물론 3주택 이상 다주택자에게 적용하는 중과세로 양도세 신고 시 기본세율에 20% 추가세율을 더해 신고 및 납부해야 한다.

다가구주택이나 원룸으로 사용하는 고시원을 보유한 납세자들은 매매하기 전 세무 전문가와 상담 후 공부상 내용과 실제 내용에 대해서 신중하게 판단해볼 필요가 있다.