[8‧4 대책] ‘공급 시그널’ 보낸 정부, 대책 효과는 '글쎄'

▲정부가 '8.4 공급 대책'에서 밝힌 신규 공급 택지 위치도. (국토교통부)

정부가 4일 발표한 서울ㆍ수도권 주택 공급 대책에 대해 전문가들은 “내놓을 것은 다 내놨다”고 긍정적 평가를 하면서도 실현 가능성 및 집값 안정 효과에는 의문부호를 붙였다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “주택시장 안정은 수요 조절과 공급 확대를 병행해야 효과적인데, 이번 대책 발표는 시장에 공급 확대를 위한 본격적인 ‘신호 보내기’로 볼 수 있다”고 말했다.

박 위원은 “30·40대 맞벌이가 선호하는 도심이나 강남 인근에 용적률 상향 등으로 직주근접형 주택을 많이 짓도록 한 게 이번 대책의 특징”이라면서 “공급 계획 청사진이 만들어진 만큼 이제부터는 수요자들이 체감할 수 있도록 세부 계획을 수립하고 개발에 속도를 내는 것이 중요하다”고 조언했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “실제 공급 물량 순증은 13만2000호에 그치고, 대량 공급을 예상했던 수도권 3기 신도시의 추가 공급 물량이 2만 호에 그쳤다는 점이 아쉬운 부분”이라면서 “자족 기능의 주거 용지 전용을 통한 3기 신도시 추가 공급책 마련이 필요하다”고 말했다.

이번 대책의 실현 가능성에 의문을 던지는 전문가들도 적지 않다. 정부가 추가 공급하기로 한 13만2000가구 가운데 재개발ㆍ재건축 조합 참여가 필수적인 공공 재개발ㆍ재건축이 무려 50%가 넘는 7만여 가구에 이르기 때문이다. 정비사업 참여가 제대로 이뤄지지 않을 경우 ‘반쪽 공급 대책’이 될 수밖에 없다는 게 전문가들의 설명이다.

곽창석 도시와공간 대표는 “13만2000가구 가운데 공공 재건축만 5만 가구”라며 “정비사업 용적률 상향 등 인센티브 유인에 아파트 주민과 조합원이 얼마나 적극적으로 참여할지가 공급량 변화에 큰 영향을 미칠 것”이라고 말했다. 재건축 단지 조합원들의 참여 여부에 따라 실제 공급 물량은 더 줄어들 수도 있다는 의미다.

안명숙 우리은행 부동산센터 부장도 “재건축 용적률을 완화한다지만 늘어난 용적률의 최대 70%는 기부채납해야 하기 때문에 조합 입장에선 큰 매력을 느끼지 못할 수도 있다”고 했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “기존 도심에 고밀도로 재개발·재건축을 하면 단기적으로 주택 공급이 늘어나는 효과는 있겠지만, 장기적으로는 오히려 정주 환경 및 도시 경쟁력 악화를 초래할 수 있다”고 꼬집었다. 양적 증가가 질적 악화로 연결될 가능성이 높다는 것이다.

이번 공급 대책이 실수요자들이 체감하기에는 상당한 시간이 소요될 것이라는 분석도 많다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “공급 추진 과정에서 지자체 및 주민 반발로 당초 계획보다 사업이 지연될 가능성이 크다”며 “주민들과의 사전 협의가 이뤄지지 않을 경우 개발 진행이 어려울 수밖에 없다”고 우려했다.

전문가들은 각종 부동산 세금 인상 등 정부의 징벌 과세 조치에다 이번 공급 대책까지 나오면서 올 하반기 서울ㆍ수도권 주택시장은 다소 진정될 것으로 보고 있다. 하지만 오히려 이번 공급 대책으로 전세 수요가 더 늘어나면서 전세시장 불안을 부추길 가능성도 배제할 수 없다. 함 랩장은 “공공 및 임대주택에 청약하기 위한 자격이 무주택 가구주로 제한된다. 이들이 임대차 시장에 머물면서 전월셋값을 자극할 수 있다”고 말했다.

재건축 아파트 주민들과 정비업계에선 이번 공급 대책을 놓고 실익을 따져보는 움직임도 감지된다.

서울 서초구 잠원동 한 재건축 조합원은 “층수를 기존 35층에서 50층까지 지을 수 있게 된 점은 좋다”면서도 “정부가 조건으로 내건 기부채납 환수나 공공임대주택 부분이 있기 때문에, 재건축을 어느 수준으로 어디까지 했을 때 가장 이익이 될지 앞으로 잘 계산해봐야 할 것 같다”고 했다.

강남구 대치동 한 공인중개업소 관계자는 “이번 공급 대책에서 재건축이나 개발 호재 내용이 담긴 지역은 벌써부터 문의가 쇄도하고 있다”며 “가격이 오르면 토지거래 허가구역으로 지정한다지만, 앞서 서울 강남권의 선례처럼 집값을 잡기엔 쉽지 않을 것”이라고 전망했다.