[사설] 실패로 가는 공공재건축, 공급차질 불가피

정부가 내놓은 ‘8·4 부동산 대책’의 핵심인 공공재건축이 시장에서 외면받으면서 벌써 실패가 예고되고 있다. 주택 공급계획의 차질도 불가피해 보인다. 정부는 전체 13만2000호의 추가분 가운데 공공재건축을 통해 서울에서 5만 가구의 주택을 더 공급키로 했지만 현실성 떨어지는 허수(虛數)라는 지적이 많다.

수요자의 관심이 높고 시장에 파급효과가 큰 강남권 재건축 단지들이 거의 부정적이다. 규모가 큰 송파구 잠실5단지와 올림픽선수촌, 강남구 압구정 및 은마아파트, 영등포구 여의도 단지, 양천구 목동신시가지 등은 실익을 기대하기 어렵다며 관심없다는 반응인 것으로 알려졌다. 이들은 공공재건축으로 용적률이 높아지고 50층의 고밀도 개발이 허용되어도 늘어난 용적률의 50∼70%를 정부가 기부채납으로 환수해 공공임대 및 공공분양으로 활용하겠다는데 강한 거부감을 보인다. 이 경우 개발이익의 90% 이상을 내놓아야 하고 주거여건만 악화될 소지가 크다는 것이다.

재건축은 민간의 영역이다. 공공재건축이 진행되려면 재건축 조합원 3분의 2이상이 동의해야 하는데, 이런 식이면 정책이 먹힐 수 없다. 다만 기존 용적률이 높은 강북지역 일부 단지는 공공재건축 수용을 검토한다는 입장이다. 그러나 서울 주요 지역 재건축은 이미 재건축초과이익환수제와 분양가상한제의 적용을 받아 사업성이 악화하면서 진도가 나가지 않고 있는 곳이 많다. 공급 확대의 걸림돌이다. 공공재건축 참여를 이끌어내기 위해서는 상당한 인센티브가 필요한 실정인데도, 김현미 국토교통부 장관은 “용적률은 공공의 것”이라며 규제완화의 이익을 정부가 환수해야 한다는 입장이다.

결국 사업장의 특성과 기대를 무시한 공공재건축이 제대로 추진될 가능성이 매우 낮다. 정부는 이번 대책을 발표하면서 서울의 사업시행인가 전단계 재건축단지 93곳, 26만 가구 가운데 20% 정도는 공공재건축에 참여할 것으로 내다봤다. 하지만 제대로된 조사와 검토가 이뤄지지 않은 탁상공론의 희망사항에 불과했음이 드러난 꼴이다. 공급계획이 시작부터 어그러지는 것은 당연하다.

집값 안정을 위해서는 정부가 수요 있는 곳에 공급이 늘어난다는 신호를 시장에 계속 주는 것이 가장 중요하다. 시장은 규제완화를 통한 민간 재건축의 활성화가 장기적으로 공급을 늘릴 수 있다고 본다. 그동안 수요 억제에만 매달려 부동산 정책의 실패만 거듭해온 문재인 정부가 이번 23번 째 대책에서 처음으로 공급확대 계획을 제시한 것은 평가한다. 공공재건축의 대안까지는 좋다. 그럼에도 실효성에 대한 분명한 확신이 없고, 유인책(誘因策)도 현실을 무시하는 한계를 드러냈다. 재건축이 집값을 끌어올리는 주범이라는 잘못된 인식에서 벗어나지 못한 결과로 보인다. 그러니 시장의 반응이 기대와 거꾸로 나오고 있는 것이다.