[Q&A] 집주인이 전월세전환율 초과한 월세를 요구해요, 어떻게 하나요?

▲정부는 이르면 10월부터 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 낮춰 월세 부담을 줄여주기로 했다. (연합뉴스)

정부가 이르면 10월부터 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 전월세 전환율을 현행 4%에서 2.5%로 낮추기로 했다. 이럴 경우 세입자들은 전세를 월세로 전환할 때 월세를 지금보다 덜 내게 된다. 예컨대 6억 원짜리 전세를 살던 세입자가 보증금 3억 원을 내고 반전세로 돌릴 경우 현재는 월 100만 원을 매달 내야 하지만 새 법정 전환율이 적용되면 매달 62만 원 가량을 내면 된다.

집주인이 월세 전환율을 초과한 금액을 요구해도 세입자는 전환율 범위 내에서 월세를 내면 된다.

그러나 갈등 소지는 있다. 강제성이 없기 때문이다. 집주인도 주택임대차보호법(주임법)상 '차임 등의 증감청구권'이 있어 계약기간 중에도 조세 등 제도 변화에 따라 보증금이나 월세의 증액을 요구할 수 있다는 의견도 있다.

앞으로 집주인과 세입자가 임대계약을 할 때 고려해야 할 부분이 많아진 것이다. 주요 내용과 쟁점을 문답으로 정리해봤다.

△언제부터 전월세 전환율 인하가 시행되나. 또 소급 적용되나

=정부는 주택임대차보호법(이하 주임법) 시행령 하위규정을 8월 말 입법예고에 착수해 10월 중 시행을 목표로 조속한 입법 절차를 진행하겠다는 방침이다. 순조롭게 입법 절차가 완료돼 새 제도가 시행될 경우 오는 10월부터 적용된다. 다만 기존 전세계약을 월세나 반전세로 바꾸는 경우에만 적용을 받는다. 10월 이전의 계약은 소급적용되지 않고 신규로 월세·반전세계약을 맺는 경우에도 적용되지 않는다.

△계약을 갱신할 때 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세가 책정됐다. 이럴 때 어떻게 해야 하나.

=전세가 법적 전월세 전환율보다 높은 비율로 월세로 전환된 경우 세입자가 초과분은 내지 않아도 된다. 법적 전환율을 초과한 월세는 원칙적으로 무효이기 때문이다.

이미 월세를 초과해서 냈다면 초과분을 돌려달라고 집주인에게 요구할 수 있다. 주임법 제10조의 2에 '초과 차임 등의 반환청구' 규정이 있기 때문이다. 집주인이 끝내 이를 거부하면 소송을 제기하면 된다.

△전월세 전환율이 4.0%에서 2.5%로 낮아지면 월세는 낮아지겠지만 월세를 전세로 바꿀 때는 거꾸로 전세가 많이 오르는 것 아닌가.

=주임법상 전월세 전환율은 전세를 월세로 바꿀 때에만 적용되는 규정이다. 월세를 전세로 전환할 때는 시중에서 통용되는 전월세 전환율을 적용하는 것이 바람직하다. 국토부에서도 전세로의 전환은 법정 전환율이 별도로 없고 주변 전세 시세를 기준으로 집주인과 세입자가 협의해 정하라고 답변했다.

△계약을 맺은 지 6개월밖에 안 됐는데 집주인이 주임법상 '차임 등의 증감청구권'을 내세우면서 임대료를 올려달라고 한다.

=차임 등의 증감청구권은 조세, 공과금 등 경제 사정의 변동이 있을 때 집주인은 물론 세입자도 임대료를 조정하자고 요청할 수 있는 권리다. 하지만 이는 계약을 맺거나 임대료를 조정한 지 1년은 지나야 행사할 수 있다.

또 집주인이 요구하는 대로 무조건 관철되는 것도 아니다. 집주인과 세입자가 적당한 수준의 임대료에 합의해야 하며, 합의가 안 되면 증액을 할 수 없다.

△계약한 지 4개월 만에 집주인이 전세를 월세로 바꾸자고 한다. 무조건 들어줘야 하나.

=그렇지 않다. 전세를 월세로 바꾸는 것은 언제든 할 수는 있지만 세입자가 거부하면 집주인 맘대로 바꿀 수는 없다. 역으로 세입자가 전세를 월세로 바꾸자고 요청할 수도 있다. 물론 이때도 집주인과 합의 없이는 변경이 안 된다.