'로또 분양' 막을 대안은? 채권입찰제 도입되나

▲서울 강남 일대에 들어선 아파트 단지들. 신태현 기자 holjjak@ (이투데이DB)

'로또 분양' 당첨에 대한 염원은 분양가 상한제를 적용받는 민간 단지가 본격 등판하면 폭발적으로 커질 가능성이 크다. 지금보다 더 막대한 시세 차익을 누릴 수 있기 때문이다. 청약시장 과열과 로또 분양의 과도한 차익, 현금 부자들의 강남 로또 독식을 보완할 장치를 마련해야 한다는 목소리가 나오는 이유다.

정부는 로또 분양을 막을 대안책으로 이달 8ㆍ4 공급 대책을 통해 지분적립형 분양 주택을 꺼내들었다. 지분적립형 주택은 분양가의 20~40%만 내고 입주한 뒤 20~30년 동안 나눠서 지분을 추가 매입해 소유하는 주택을 말한다. 초기 자금 부담이 적고, 중간에 처분하면 수익이 낮아 로또 분양의 대안이 될 것이라는 기대감이 있다.

하지만 이 역시 한계가 있다는 지적이 많다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지분적립형 주택의 분양가가 주변 시세와 큰 차이를 보인다면 이 역시 로또 분양이 될 수밖에 없다"며 "시행사나 금융기관이 주택 지분을 20년 동안 보유해야 하는 것을 감안하면 민간 분양단지 적용은 사실상 불가능하다고 봐야 한다"고 못박았다.

무주택 현금 부자들의 로또 분양 당첨을 막기 위해선 정부가 청약가점제부터 손질할 필요가 있다는 지적도 많다. 고가 주택 세입자가 청약을 신청하는 경우 점수를 차감하는 등의 방식으로 제도를 개선해야 한다는 것이다.

과도한 시세 차익에 대한 기대감을 막도록 주택 채권입찰제를 고가 분양 단지에 한해 부분적으로 적용해야 한다는 의견도 나온다. 주택 채권입찰제는 분양가와 주변 아파트의 시세 차이가 큰 경우 분양 계약자가 채권을 사게 해 시세 차익 일부를 환수하는 제도다. 한마디로 계약자에게 채권을 사게 하고 시세 차익 일부를 정부가 흡수하는 것이다. 1순위 청약자 중 채권 매입(예정)액을 많이 써낸 순서대로 분양권을 주게 된다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 “개발이익을 공공이익으로 환수할 수 있는 채권입찰제 도입 등 제도 개선이 필요하다”며 “환수된 이익은 주거 취약계층을 위한 영구임대주택 마련을 위해 쓰는 게 바람직하다”고 말했다

국토부는 현재로선 채권입찰제 도입을 구체적으로 검토하고 있지 않다는 입장이다. 국토부 관계자는 "과거 공공택지에서 채권입찰제를 적용했지만 현행 규정상 민간택지에 도입하려면 관련된 법령 근거를 마련해야 한다"며 "지금으로선 (채권입찰제 도입을) 검토하고 있지 않다"고 말했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부 규제가 집값을 꺾기는커녕 시세 차익만 키워 현금 부자들이 분양으로 이윤을 창출할 수 있는 이벤트장을 마련해주는 격"이라며 "실수요자들에게 대출을 풀어주고 시장 가격과의 괴리를 줄여 분양에 따른 시세 차익을 서민도 누리게 해야 할 것'이라고 지적했다.