가점 낮다고 청약 포기? 과천 ‘생애최초 특공’ 노려라

'준강남'으로 불리는 경기 과천시 지식정보타운에서 이달 새 아파트 1700가구가 쏟아진다. 서울 강남과 가까운 탁월한 입지에다 정부의 가격 통제로 분양가가 시세보다 절반 가량 저렴해 치열한 청약 경쟁이 예상된다. 특히 이번에 분양하는 민영주택 단지에 처음으로 생애최초 특별공급(특공) 물량이 배정되면서 청약 가점이 낮아 아파트 청약을 포기한 이른바 '청포자'들도 대거 몰릴 것으로 보인다.

대우건설 컨소시엄 이달 과천 지식정보타운에 내놓는 분양 단지는 3곳으로, 총 1698가구에 달한다. S4블록에 들어서는 '과천 푸르지오 어울림 라비엔오'(679가구)를 비롯해 '과천 르센토 데시앙'(S5·584가구), '과천 푸르지오 오르투스'(S1·435가구)로 이달 같은 날 동시청약으로 시장에 나온다.

이들 단지엔 민영주택으로는 처음으로 생애최초 특공 제도가 적용된다. 지난달 29일부터 '주택 공급에 관한 규칙'과 '공공주택 특별법 시행규칙' 개정안이 시행되면서 민영주택에서도 생애최초 특공 물량이 나오게 된 것이다. 과천 지식정보타운은 공공택지여서 전용면적 85㎡ 이하 아파트 중 15%가 생애최초 특공으로 공급된다. 이번 3개 단지에선 전체 분양 물량의 약 10%인 170여 가구가 생애최초 특공으로 공급될 전망이다. 대우건설 관계자는 "아직 과천시와 협의가 마무리되지 않아 세부적인 사항은 공개하기 어려우나 비슷한 수준이 될 것"이라고 말했다.

생애최초 특공은 처음 집을 소유하는 무주택자에 공급하는 물량이다. 민영주택 생애최초 특공 자격 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%다. 국토부에 따르면 3인 가구의 경우 월 722만1478원, 4인 가구 기준 월 809만4245원 수준이다.

특히 생애최초 특공은 가점이 아닌 추첨제로 당락을 가리기 때문에 소득 기준 등을 갖춘 무주택 예비 청약자라면 이번 분양 단지의 특공 물량을 적극 노려볼 만하다는 게 전문가들의 조언이다.

시장에선 생애최초 특공 뿐만 아니라 일반분양 역시 치열한 청약 경쟁이 펼쳐질 것으로 점친다. 과천시 분양가심사위원회는 최근 이들 분양 단지의 평균 분양가를 S5블록은 3.3㎡당 2373만 원, S4블록은 2376만 원으로 책정했다. S1블록이 가장 비싼 3.3㎡당 2403만 원에 매겨졌다. 지난 7월 3.3㎡당 평균 2372만 원에 분양했던 '푸르지오 벨라르테(S6블록)'와 비슷한 수준으로 전용면적 84㎡형 분양가가 약 8억 원대다.

인근 원문동 '래미안 슈르' 아파트 전용 84㎡형은 지난 7월 최고 15억5000만 원에 팔렸다. 현재 호가가 최고 17억 원까지 치솟은 것을 감안하면 8억 원 수준의 시세 차익이 가능한 셈이다.

▲'준강남' 과천에서 이달 새 아파트 1700가구가 쏟아진다. '과천 푸르지오 어울림 라비엔오' 아파트 조감도. (자료 제공=대우건설 컨소시엄)

당첨 가점은 65점 이상이 안정권이 될 것으로 보인다. 과천 푸르지오 벨라르테 당첨 최고 가점은 만점 84점에서 불과 1점 모자란 83점이었다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "내년 3기 신도시 사전청약을 노리는 대기 수요 때문에 청약 수요가 줄 수는 있겠지만 과천 지식정보타운 워낙 선호도가 높은 곳이어서 60점 안팎의 점수로도 당첨이 어려울 수도 있다"고 말했다.

단지별 분양 물량 중 과천 2년 이상 거주자에게 전체 물량의 30%를 우선 배정한다. 나머지는 경기도 2년 이상 거주자(20%), 수도권(서울·인천·경기) 거주자(50%) 등에게 돌아간다.

다만 청약 가점이 낮은 예비 청약자에게도 당첨의 길은 열려 있다. 이번 3개 분양 단지 중 과천 푸르지오 어울림 라비엔오와 과천 르센토 데시앙에서 전용 85㎡를 초과하는 물량이 500가구 넘게 나오기 때문이다. 전용 85㎡를 초과하면 가점제와 추첨제로 절반씩 당첨자를 뽑는다.

대출 규제 등으로 많은 돈을 빌려 주택을 구입하기는 어렵다는 점은 유념해야 한다. 과천은 투기과열지구여서 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 40%가 적용된다. 분양가 9억원 초과 시 중도금 집단대출을 받을 수도 없다. 계약금과 잔금을 현금으로 준비해야 하는 것이다.

대우건설 컨소시엄은 현재 3개 단지에 대한 동시분양을 추진 중이다. 청약일은 동일하지만 당첨자 발표일을 다르게 잡아 중복 청약이 가능하게 한다는 계획이다.