변창흠 등판에 ...공공자가주택ㆍ임대차기간 '3+3' 도입 급물살 타나

변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 국토교통부의 새 수장으로 내정되면서 시장의 시선은 주택 정책 변화 여부에 쏠리고 있다. 변 내정자는 임차인 보호와 시세 차익 환수 등 '주거 복지'를 중시하는 스타일로 평가받고 있어 그간의 정책 궤도를 수정할 가능성은 크지 않다는 게 전문가들의 대체적인 견해다.

공공주택 전문가로 알려진 변 내정자는 집값 안정 방안으로 줄곧 토지임대부ㆍ환매조건부 주택 도입을 주장해 왔다. 토지임대부 주택은 공공기관 등 주택을 건설하는 사업 시행자가 땅을 보유하고, 건물만 분양하는 제도다. 분양가에서 땅값이 제외돼 그만큼 분양가가 낮아져 서민들의 주거비 부담을 낮출 수 있다.

토지임대부 주택 정책은 앞서 이명박 정부 때 시행된 바 있다. 지난 2011년 서울 강남·서초구에서 나온 보금자리주택 일부가 토지임대부 분양으로 공급됐다. 다만 낮은 가격에 공급된다고 해도 전매 제한이 끝나면 집값이 뛸 수 있어 정책 효과가 반감될 가능성이 있는 데다 토지 소유권이 국가에 귀속된다는 점에서 '사회주의 제도'라는 비판을 피하기 어려울 수 있다.

환매조건부 주택은 공공택지 아파트를 분양할 때 저렴한 가격에 분양하되 매각 시 적정 이율만 곱해 반드시 LH 등 공공기관에 팔아야 하는 주택을 말한다. 한 마디로 주택 보유자의 건물 처분권을 제한하는 것이다. 앞서 변 내정자는 3기 신도시 주택을 공급할 때 분양가가 시세 대비 절반 수준으로 공급되는 주택에 한해 이 제도를 적용, 시세 차익을 환수하는 방향을 시사한 바 있다.

변 내정자는 이 두 제도를 '공공자가주택'으로 정의하고 있다. 모두 서민의 주거 안정을 위한 장치다. 2007년 LH 주택도시연구원에 제출한 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석' 논문에서 그는 공공자가주택의 적극적 도입을 주장했다. 2014년 공동 저자로 참여한 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서도 이 제도의 도입을 재차 역설했다. 공공자가주택을 주장해 온 게 어제 오늘 일이 아닌 '신념'으로 굳어진 주택 철학이어서 제도가 본격화할 가능성에 무게가 실리고 있다.

임차인(세입자) 보호 정책은 더욱 공고화할 가능성이 크다. 변 내정자의 행적을 볼 때 세입자의 존속 거주권 보호는 오히려 가열될 것으로 보여서다. 그간 변 내정자는 주택시장에서 임차인의 2년 임대계약은 가혹하게 짧다며 최소 6년의 거주권을 보장해야 한다고 주장해 왔다. 2년의 임대차 계약기간을 유지한다면 계약갱신청구권을 2회 보장하는 '2+2+2'로 하거나, 아니면 임대차 기간을 3년으로 바꾸고 계약갱신청구권을 한 번 주는 '3+3' 방식이어야 한다는 것이다.

이에 따라 시장에선 올해 새 임대차법(전월세상한제·계약갱신청구권) 시행으로 전세 물량이 크게 줄면서 전세난이 가속화하고 있지만 정부가 시장 안정을 명분으로 더 강력한 카드를 내밀 것이라는 전망도 나오고 있다.

재건축 등 정비사업 규제 정책도 유지될 가능성이 크다는 게 전문가들의 대체적인 시각이다. 변 내정자는 이명박 전 대통령이 펼친 뉴타운 사업을 혹평을 했던 학자로 유명하다. 지난 2015년 공동 저서 '실패한 정책들'에서 "뉴타운 사업은 구체적인 정책 목표나 법적 근거도 없이 시행돼 개발이익 환수 장치가 작동하지 않아 집값만 올려놓았고, 저렴한 임대주택의 멸실만 초래했다"고 꼬집었다. 뉴타운 사업이 법률적 근거 없이 조례에 의해 추진돼 법치주의 자체를 아예 무시했다는 것이다. 실제로 서울시가 뉴타운 사업 계획을 발표한 건 2002년 10월이었으나 관련 조례는 이듬해 3월, 관련 법은 2006년 7월에 가서야 시행됐다.

하지만 현재 정부가 추진 중인 공공재개발 사업도 당시 뉴타운 사업 추진 과정과 별반 다르지 않다는 지적도 나온다. 공공기관이 시행사로 참여하는 재개발인 공공재개발 사업은 최종 후보지 선정을 앞두고 있지만, 이 사업의 근거법인 '도시 및 주거환경정비법' 개정안은 국회 상임위원회 법안심사 소위도 통과하지 못한 상태다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)는 "시장을 안정화하기 위해선 규제 고삐를 더 죌 게 아니라 규제 개선이나 공급 확대 정책 등 전향적인 정책 변화가 있어야 한다”며 "본인의 정책 기조를 수정해서라도 재건축ㆍ재개발 활성화 등 천장 뚫은 매매ㆍ전셋값을 누를 공급 처방 등을 내놔야 할 것"이라고 말했다.