첫 발 뗀 공공재개발 안착할까…"변수 남아있어"

(자료 제공=서울시 )

후보지 선정으로 첫 발을 뗀 정부의 공공재개발 사업이 성공적인 정책으로 안착할 수 있을 지 관심이 쏠린다.

정부는 지난 14일 ‘국토부‧서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회’를 열어 공공재개발 후보지 8곳을 선정했다. 종로구 신문로2-12구역(예상 가구수 242가구)를 비롯해 △영등포구 양평13구역(618가구)·14구역(358가구) △관악구 봉천13구역(357가구) △동대문구 신설1구역(279가구)·용두 1-6구역(919가구) △강북구 강북5구역(680가구) △동작구 흑석2구역(1310가구) 등 모두 8곳이다.

공공재개발사업은 한국토지주택공사(LH), 서울주택도시공사(SH공사)가 장기 정체된 재개발 사업에 참여해 주거환경을 개선하고 주택공급을 촉진하는 사업이다. 용적률을 법적상한의 120%까지 완화하고, 분양가상한제 적용 제외, 사업비 융자, 인허가 절차 간소화 등 파격적인 인센티브를 줘 관심을 받았다. 이에 공공재개발 후보지 공모에 참여한 사업지는 70곳에 달했다.

그러나 변수는 여전히 남아 있다. 인센티브 내용을 담은 도시주거환경정비법 개정안이 현재 국회에 계류돼있어 세부 조건이 확정되지 않고 있다. 조합원 분양분을 제외한 주택의 50% 이상을 공공임대로 공급해야 하는 조건 때문에 수익성이 떨어진다는 목소리도 향후 갈등과 사업 지연의 불씨가 될 가능성이 있다.

이태희 한국건설산업연구원 부연구위원은 "세부적인 사항을 조정하는 것이 더 힘든 일이 될 수 있다"며 "사업 추진 과정에서 갈등이 발생하고 사업 지연으로 이어질 가능성도 얼마든지 있다"고 지적했다.

실제 서울 동대문구 답십리17구역은 분양가상한제를 피할 수 있다는 이점 때문에 공공재개발 사업을 신청했지만 높은 임대주택 비율 요건으로 수익성이 악화될 것을 우려해 결국 신청을 철회했다.

공공재개발 시범사업 대상지에서 도시재생지역을 제외해 해당 지역 주민들의 반발을 사고 있는 점도 사업 성패의 변수가 될 수 있다.

도시재생사업은 철거나 이주를 통한 재개발 대신 기존 모습을 보존해 지역을 활성화하는 사업이다. 현재 국토교통부와 서울시는 기존에 도시재생사업이 추진되던 지역을 공공재개발 사업지 선정에서 원천적으로 배제하고 있다.

이은형 건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 도시재생 사업지들에 공공 재개발 사업 추진을 허용하지 않는 것은 정책 실패에 대한 인정으로 비춰질 수 있기 때문"이라며 "주민들이 반발하는 것처럼 도시가 실제 바뀌는 것이 없다면 그 사업은 밑 빠진 독에 물 붓기"라고 말했다.