서울 도심 고밀개발 '속도전'…용적률 높여 노후된 서ㆍ북지역에 2만5000채 공급

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

정부가 31일 발표된 도심 공공주택 복합개발사업 1차 후보지는 서울의 전통적인 노후지역에서도 주로 저층 주거 밀집지에서 나왔다. 정부는 저층 빌라촌과 준공업지역 등을 동원해 판교신도급 수준의 주택을 공급할 방침이다.

도심 공공주택 복합사업 1차 후보지 21곳은 서울의 대표적인 노후지역인 금천(1곳)·도봉(7곳)·영등포(4곳)·은평구(9곳)에 집중됐다. 지자체들이 제안한 후보지 109곳 중 재개발·재건축사업과 소규모 정비사업을 제외한 '도심 공공주택 복합사업' 62곳을 추려낸 뒤 입지 요건(규모·노후도)과 사업 가능성(토지주 추가 수익), 개발 방향 등을 검토해 21곳만 가려냈다. 특히 국토부는 후보지 입지 선정 요건 중 노후도 요건을 '20년 이상 된 건축물 60% 이상'으로 완화했다. 일반 재개발사업의 노후도 요건이 '20년 넘은 건물이 66.7% 이상'인 점을 감안하면 기준이 크게 낮아진 것이다.

도심 공공주택 복합사업 1차 후보지들은 대체로 역 접근성이 좋고 주변 개발 수준을 고려할 때 사업성은 높지만 자력 개발 동력은 사실상 상실한 곳들이다. 영등포 옛 신길2·4·15구역과 은평구 수색14구역, 증산4구역 등이 대표적이다.

신길동 저층주거지의 경우 신길뉴타운 중심부에 있지만 2014년 재개발 구역에서 해제된 뒤 노후화가 빠르게 진행된 곳이다. 증산4구역은 수색·증산뉴타운에서 규모가 가장 큰 알짜 사업지로 꼽히지만 구역 해제로 개발이 무산됐다. 총 16만㎡를 넘는 규모로 4139가구가 나올 것으로 추산된다. 1차 후보지 중 최대 규모다.

이 밖에 역세권 개발에는 김포공항 주변 고도지구로 묶여 고밀 개발이 어려웠던 금천구 가산디지털단지역세권(1253가구) 일대가 포함됐다. 준공업지역으로는 과거 섬유 관련 산업 밀집지였다가 1980년대 공장 이전으로 산업 기능이 위축돼 주거지역으로 변한 뒤 노후화가 심화된 도봉구 창동 일대(총 547가구)가 지정됐다. 저층 주거지로는 은평구 녹번동 근린공원 인근(2436가구), 불광근린공원 인근(1651가구) 등이 이름을 올렸다.

도심 공공주택 복합사업 1차 후보지 21곳의 용적률은 평균 380%(역세권 279%)로 올라간다. 후보지의 평균 용적률은 142%로 일반 사업을 진행할 경우 269%까지만 상향이 가능하지만, 공공사업을 통해 380%까지 가능하다는 얘기다. 이로써 추산되는 구역별 평균 주택 공급량은 1195가구다. 민간 재개발로 공급되는 854가구보다 1.4배 많다.

주택 수가 늘어나고 조합원 부담이 그만큼 줄면서 토지주에 적용되는 분양가는 시세 대비 평균 63.9% 수준으로 낮아진다. 기존 일반 개발사업을 진행할 경우는 시세 대비 약 75%다. 토지주 수익률도 일반 개발사업(60.9%)과 비교해 29.6%포인트 증가한 90.5% 수준에 달한다고 국토부는 분석했다.

특히 후보지 중 연내 주민 동의를 받아 사업에 착수(지구 지정)할 경우 민간 사업보다 30%포인트 높은 최고 수익률을 보장하겠다는 게 국토부의 계획이다. 한국토지주택공사(LH) 땅 투기 사태 후폭풍에 주택 공급이 제대로 실행되기 어려울 것이라는 한계론을 극복하기 위한 당근책으로 풀이된다.

LH와 서울주택도시공사(SH), GH(경기주택도시공사) 등 도심 공공주택 복합개발사업 시행자는 내달부터 주민 설명회 개최와 주민 동의 절차에 들어간다. 전체 토지주의 10% 동의를 확보한 뒤 7월 중 예정지구 지정에 나설 예정이다.

윤성원 국토교통부 제1차관은 "도시·건축 규제 완화 및 인허가에 국토부와 지자체의 지원을 집중할 계획"이라며 "서울과 경기·인천·지방 광역시 등에서 접수된 나머지 후보지에 대해서는 지자체 협의 등을 거쳐 후보지를 선정하고, 7월까지 4~5차례에 나눠 공개할 것"이라고 말했다.

이번 발표엔 투기 수요 차단책도 담겼다. LH 직원들의 3기 신도시 투기 의혹으로 공공 주도 개발에 대한 불신이 극에 달한 것을 의식한 것으로 보인다. 후보지 발표→예정지구 지정→본지구 지정에 이르는 과정에서 투기 수요가 유입되지 않도록 철저히 관리하다는 계획이다. 부동산거래분석 기획단 또는 거래분석원이 예정지구 지정 1년 전(후보지 공개 이후 기간 포함)부터 본지구 확정 때까지 사업지구와 인근 지역 부동산 거래를 모두 들여다 보겠다는 것이다.