재건축 투기수요 조기 차단…안전진단 통과하면 조합원 양도지위 못한다

▲노형욱(오른쪽) 국토부장관과 오세훈 서울시장이 9일 정부서울청사에서 열린 '국토부-서울시 주택정책 협력 간담회'를 진행한 뒤 기념촬영을 하고 있다. (사진제공=국토교통부)

국토부와 서울시가 서울 재건축·재개발 사업 구역에서 조합원 지위 양도 제한 시점을 대폭 앞당기기로 했다. 부동산시장 안정을 위한 양 측의 첫 협력 카드가 '투기수요 조기 차단'에 맞춰진 것이다. 다만 이같은 조치가 재산권을 침해할 수 있다는 우려도 제기된다.

9일 국토부와 서울시는 정비사업 조합원 지위 양도 제한 시기 조기화를 골자로 하는 '국토부-서울시 주택정책 협력 간담회'를 열고 이같은 내용을 발표했다.

현행법에선 투기과열지구 내 재건축 사업의 경우 조합원 지위 양도 금지 시점을 ‘조합설립 이후’로 정하고 있다. 10년 이상 보유하고 5년 이상 거주한 1가구 1주택자의 경우만 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용한다. 재개발 사업은 관리처분인가 이후로 제한하고 있다.

국토부와 서울시는 이 양도 시점을 대폭 앞당겼다. 재건축 단지는 안전진단 통과 이후부터, 재개발 구역은 정비구역 지정 이후부터 기준일을 별도로 정해 지위양도 제한 시점을 앞당길 수 있도록 했다.

통상 재건축 사업은 안전진단 통과 뒤 △정비구역 지정 △추진위원회 설립 △조합설립 △시공사 선정 △사업시행인가 △관리처분계획인가 △이주 및 철거 △착공 및 분양 등으로 진행된다. 사실상 사업 초기 단계에서부터 투기수요를 차단하게 한 것이다. 앞서 오 시장은 지난달 25일 국무회의에서 이같은 내용을 제안한 바 있다. 도심 공급 사업이 개발호재로 인식돼 단기적 투기수요를 유발하고 시장 불안으로 이어지자 국토부 역시 철저한 시장 관리 필요성에 공감한 것으로 보인다.

다만 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하는 장치도 마련했다. 안전진단 통과나 정비구역 지정, 추진위 설립 이후 2년간 사업이 다음 단계로 진척되지 못한 경우다. 토지거래허가구역으로 묶인 구역은 예외를 적용하지 않는다.

이를 위해선 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정이 필요하다. 양측은 공공재개발 2차 공모와 시가 지난달 26일 발표한 재개발 활성화 방안에 따른 민간 재개발 공모 전까지 해당 법 개정을 완료한다는 방침이다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

또 투기수요 유입을 차단하기 위해 공공·민간 재개발 사업지 중 손바뀜이 많은 정비구역의 경우 정부와 서울시가 합동 실거래 조사를 진행해 불이익을 주는 등 평가 기준도 개선하기로 했다. 정비사업 추진 지역의 시장 불안이 감지될 경우 토지거래허가구역 지정에 나선다.

서울시는 정부의 2·4 공급 대책의 원활한 추진을 위해 협력하기로 했다. 이날 기준 정부가 발굴한 2·4 대책 서울 후보지는 모두 80곳으로 총 7만9000가구에 달한다. 시는 신속한 사업 추진을 위해 이달 중 사전검토위원회를 구성하고 사업 계획을 조기 확정해 지구지정을 추진할 방침이다.

정부는 서울시가 지난달 내놓은 재개발 활성화 방안 중 2종 주거지역 7층 규제 완화를 도심 공공주택 복합사업에 똑같이 적용할 계획이다. 그간 서울시는 2종 주거지역 중 일부를 도시 미관을 위해 7층까지 제한해왔다. 7층 제한지역은 서울 2종 주거지역 안에서도 61%에 달할 정도로 광범위하다.

시는 정부가 발표했던 용산 캠프킴 등 주택 조성사업에도 협력키로 했다. 반대로 정부는 시가 추진 중인 장기전세주택(시프트)의 공급 확대를 위해 주택도시기금을 지원하는 방안을 마련할 방침이다. 2·4 대책으로 공급되는 공공임대주택 중 한국토지주택공사(LH) 물량 일부를 장기전세주택으로 공급하게 된다. 임차인이 선호하는 전세 유형의 공급을 서울 외 지역 택지로 확장한다는 점에서 긍정적인 효과를 낼 수 있을 전망이다. 국토부는 시가 새롭게 도입하려는 상생주택에 대해서도 토지주 참여 유인 방안을 함께 마련할 계획이다.

전문가들은 이날 대책이 재건축 사업 초기 단계부터 투기 수요를 차단할 수 있을 것으로 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "서울지역 노후 주거지의 정비사업을 통한 공급 확대 사전포석으로 보인다"며 "도정법이 개정되면 재건축에 비해 전매가 자유로웠던 재개발 입주권 거래량이 줄어들 가능성이 크다"고 예상했다.

다만 재산권을 침해할 수 있다는 우려도 나온다. 함 랩장은 "이번 방안이 초기 가수요 차단엔 도움이 되겠지만 소송 및 사업 절차상의 이견 등으로 정비사업 기간이 장기화하는 사업지에서 주택을 처분하는 데에 제동이 걸릴 것"이라며 "사업단계간 이행속도가 크게 떨어진 경우나 10년 이상 장기 보유 및 거주한 조합원은 한 차례 지위양도를 허용하는 예외 조항을 만들어 줄 필요가 있다"고 지적했다.