뛰는 전셋값에 지방 곳곳 갭투자 성행

(그래픽=신미영 기자 win8226@)

아파트 전셋값 급등세가 지속되면서 전국 곳곳에서 갭투자(전세 끼고 주택 매입)가 꿈틀거리고 있다. 지방에선 소액으로 시세차익을 노리려는 투자자들이, 서울에선 집값 상승에 대한 불안감과 기대감을 가진 수요자들이 갭투자에 나서고 있다.

28일 부동산 빅데이터 업체 아실이 국토부의 통계 자료를 분석한 결과 최근 3개월(5~7월 이날) 동안 갭투자가 가장 많았던 곳(시·군·구 기준)은 경남 김해로, 매매 3965건 중 332건(8.3%)이 갭투자였다. 같은 기간 경기도 평택에선 3458건 중 290건(8.3%)이 갭투자로 거래됐다. 경북 구미가 261건(12.2%), 충남 아산 229건(7.8%), 청주 서원구 226건(15.2%) 순이었다. 상위 10곳 중 8곳을 지방 시·군·구 지역이 차지했다.

지방을 중심으로 갭투자가 많이 발생하는 건 공시가격 1억 원 미만 아파트 투자는 규제로부터 상대적으로 자유롭기 때문으로 풀이된다. 정부는 지난해 7·10대책에서 보유 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 높였다. 그러나 공시가격이 1억 원 미만인 주택은 보유 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율도 1.1%만 적용했다. 지방 공시가격 1억 원 미만 아파트들이 사실상 먹잇감이 된 셈이다.

대표적으로 청주 서원구 수곡동 산남공4단지 전용 76㎡형은 이달 1억1000만~1억2000만 원에 전세 계약이 체결됐다. 동일 주택형은 지난 5월 1억2800만 원에 팔렸다. 매매가격과 전세 가격이 불과 800만 원 수준이다.

청주 서원구 일대 A공인 관계자는 "세금 부담이 적고 2000만~3000만 원 안팎의 투자금으로 주택을 살 수 있다보니 관련 문의가 적지 않다"고 말했다.

지방 도시의 전세가율은 전국 평균 전세가율을 크게 넘어선다. 전국 아파트 전세가율은 7년 만에 70% 아래로 떨어졌지만 비규제지역과 지방 일부 지역을 중심으로 80%를 넘어서고 있다. 청주 서원구 아파트의 전세가율은 지난달 기준 84%다. 연초(86%)보다는 낮지만 여전히 높은 수준이다. 같은 기간 △경기도 동두천(82%) △충남 당진(85%) △청주 상당구(84%) △전남 무안군(87%) △대구 북구(80%) △광주 북구(82%) △강원 춘천(86%) △강원 강릉(85%) 등이 높은 전세가율을 유지하고 있다. 갭투자가 기승을 부릴만한 여건이 충분한 셈이다.

서울에서도 갭투자 거래는 꾸준하다. 대규모 이주수요로 전셋값이 급등한 서초구가 최근 3개월 동안 75건, 강동구 74건, 노원구 71건 순으로 많았다. 현재 노원구 상계동 주공12·14단지 전용 59㎡형 시세는 약 8억5000만 원, 전셋값은 약 4억 원 수준으로 갭투자를 위해선 약 5억 원에 가까운 자금이 필요하다. 장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "서초·강동·노원구는 기본적으로 학군수요가 깔려있는 곳"이라며 "향후 시장이 좋지 않더라도 이들 지역은 전셋값이 떨어지긴 어렵다고 판단하고 갭투자에 나서는 것으로 보인다"고 설명했다.

최근 수도권에선 10대의 갭투자가 크게 늘고 있다. 올해 1~5월 10대가 서울에서 보증금 승계 및 임대 목적으로 주택을 구매한 경우는 69건으로 작년 동기(7건)보다 10배 가까이 늘었다. 시장에선 강력한 규제로 대출이 쉽지 않자 자녀 명의로 저가 아파트나 빌라를 확보하자는 심리로 보고 있다.

문제는 전셋값이 앞으로 더 오를 것이라는 전망에 무게가 실리면서 지방에서 갭투자가 기승을 부릴 수 있다는 점이다. KB부동산에 따르면 전국 전셋값 전망지수는 지난달 기준 123으로 지난해 12월(129) 이후 가장 높다. 전셋값 전망지수는 100을 기준으로 이를 넘어설수록 전셋값 상승 가능성이 높다는 의미다.

특히 지방에서 외지인 갭투자가 성행할 경우 그 지역 집값을 밀어 올려 원주민들의 주거 불안이 가중될 수 있다. 청주 서원구 아파트값은 지난주(한국부동산원·19일 기준) 0.60% 올랐다. 전주(0.30%) 대비 2배 높아진 상승폭이다.

반대로 새 아파트가 대규모로 쏟아져 공급 과잉이 발생하면 주택시장이 하락장으로 급변하면서 세입자들의 피해가 커질 수 있다. 여경희 부동산114 수석연구원은 "지방 아파트의 경우 매입 시 부담이 없더라도 아파트를 매도할 때 어려움이 생겨 리스크가 일어날 수 있다"며 "세입자 입장에선 전세금이 매매가격을 넘는 깡통전세도 유의해야 한다"고 강조했다.