[스페셜리포트] 1기 신도시 리모델링·재건축 청신호…규제 '완화 또 완화'

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

1기 신도시 정비사업에 ‘청신호’가 켜졌다. 아파트 재건축과 리모델링의 가장 큰 장벽인 용적률 상한을 포함한 각종 규제책이 완화될 가능성이 그 어느 때보다 커서다.

다음 달 9일 대통령선거를 앞두고 여야 대선후보들은 일제히 1기 신도시 재건축 규제 완화 공약을 내놨다. 이재명 더불어민주당 대선후보는 1기 신도시 특별법을 만들어 재건축·재개발 안전진단 기준과 리모델링 안전성 검토기준 등 규제를 완화하겠다고 밝혔다.

이 후보는 지난달 24일 경기도 공약 발표에서 분당·산본·일산·중동·평촌 등 1기 신도시 특별법을 제정해 재건축과 리모델링 안전성 기준을 완화하겠다고 했다. 아울러 신도시 재건축·재개발 지역에 최고 용적률을 500%까지 허용되는 4종 일반주거지역을 적용하고 종상향 등 혜택을 주겠다고 했다.

윤석열 국민의힘 후보 역시 종상향을 통한 용적률 추가 혜택을 약속했다. 윤 후보는 지난달 6일 공약 발표에서 1기 신도시 재정비를 위한 특별법을 만들어 용적률 상향을 추진하겠다고 했다. 토지용도변경과 용적률 상향 등을 통한 1기 신도시 정비사업으로 최대 10만 가구를 추가 공급하겠다는 계획도 내놨다.

만약 두 후보의 공약대로 1기 신도시에 최고 용적률 500%가 적용되면 재건축 사업은 봇물 터지듯 진행될 전망이다. 건설산업연구원에 따르면 1기 신도시 용적률은 170~226%로 높은 편이다. 평촌과 산본, 중동은 평균 200% 이상으로 조사됐다.

보통 기존 용적률이 높으면 여유 용적률이 적어 추가로 일반분양할 수 있는 물량이 줄어든다. 이러면 사업성이 떨어지고, 주민 부담금은 늘어 재건축이 사실상 불가능하다. 현행 1기 신도시 용적률 법정 상한선은 300%에 그친다. 용적률 혜택이 주어지면 재건축 사업에 뛰어드는 단지는 늘어날 가능성이 크다.

재건축과 함께 아파트 정비사업의 한 축인 리모델링 사업 전망도 밝다. 현재 1기 신도시 아파트 대부분은 사업성과 법적 용적률 상한으로 재건축이 어렵다. 이에 리모델링을 추진하는 단지가 많다. 1기 신도시 내 지자체들 역시 리모델링을 통한 주거 환경 정비사업 활성화를 위해 전담 부서를 꾸리고, 지자체 합동으로 중앙 정부에 관련 규제 완화를 위한 특별법 제정을 촉구하고 있다.

지난달 6일에는 경기 고양·성남·부천·안양·군포시 등 1기 신도시 지자체장들이 국회에서 토론회를 열고 리모델링 활성화를 위한 규제 완화와 재정지원 등을 정부에 요청했다. 1기 신도시가 용적률 제한을 받는 지구단위계획 구역으로 묶인 만큼 관련 제도 개선도 촉구했다.

리모델링 단지는 가구 수가 늘어나기 때문에 재건축과 같은 지구단위계획 규제를 적용받는다. 이런 문제점을 해결하기 위해 부천시는 리모델링 시 지구단위계획과 관련 없이 주택법 내 용적률 적용받도록 하는 도시관리계획을 고시하기도 했다.

다만, 부천을 제외한 1기 신도시는 대부분 지구단위계획으로 지정돼 리모델링도 쉽지 않다. 단기간 내 리모델링이나 재건축이 진행되기 어려운 만큼 섣부른 투자는 위험하므로 주의가 필요하다.

성남시 관계자는 “보통 지구단위계획을 수정하는 도시계획 수정 논의는 작게는 5년, 큰 규모의 수정은 10년 단위로 이뤄진다”며 “성남은 마지막으로 2019년 도시계획 수정 논의를 진행해 당분간 지구단위계획 수정 논의는 없을 것이고 빨라야 2024년부터 수정 논의가 가능하다”고 설명했다.