올해 서울 오피스 시장 불붙나?…'공실률 하락·거래량 증가' 전망

▲서울 여의도 IFC 전경. (사진제공=IFC서울)

올해 서울 상업용 오피스 시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다. 2020년까지 서울 내 대규모 오피스 공급이 이뤄졌지만, 올해는 ‘제로(0) 공급’이 예고돼 오피스 몸값 수직상승이 예상된다. 동시에 포스트 코로나 기조에 맞춰 임대수요도 늘어나 올해 오피스 임대료 역시 치솟을 전망이다.

KB국민은행이 14일 펴낸 ‘2월 부동산시장 리뷰’에 따르면 지난달 기준 서울 강남지역과 여의도 내 오피스 공실률은 지난해 12월보다 줄었다. 지난해 4분기 대비 강남은 4.2%포인트(P), 여의도는 3.2%p 내렸다.

2020년 이후 서울 여의도 파크원과 강남 센터필드 등 대규모 오피스가 공급돼 공실률이 급등했다. 하지만 임차 수요가 활발히 진행되면서 빈 사무실이 빠르게 채워졌다. 그 결과 임대료도 많이 올랐다. 강남 오피스 평균 임대료는 통계 집계 이후 처음으로 평당 11만 원을 넘었다. 이는 지난해 1분기 대비 3.7% 오른 수준이다. 반면 지난해 말 서울 오피스 공실률은 지난해보다 절반가량 하락한 8%를 기록했다.

이렇듯 서울 오피스 시장은 코로나19 확산에도 성장세를 이어가고 있다. 재택근무가 늘었다곤 하지만 서울 소재 회사가 계속해서 늘어나 사무실 수요가 계속 늘어났기 때문이다.

KB국민은행 조사 결과 지난해 상반기 기준 서울 소재 사업체 종사자 수는 총 333만5000명으로 집계됐다. 2018년 기준 321만6000명인 점을 고려하면 3년 새 약 12만 명이 늘어난 셈이다. 특히 IT기술(테크) 관련 기업이 늘어나 오피스 임대수요가 급증했다. 전체 임차인 중 ‘정보서비스업’ 비중은 2014년 8.4%에서 지난해 3분기 27%로 3배가량 늘었다.

한국기업의 특성상 여전히 사무실 근무를 선호하는 것도 서울 핵심지 오피스 수요를 견인하고 있다. 국제 부동산 서비스 기업 CBRE에 따르면 코로나19 이후 회사 근무방식 설문조사 결과 전체의 79%가 ‘오피스 근무 권장 또는 복귀’라고 응답했다. 이에 임대수요가 지속해서 늘어나고 대형 오피스 신규 공급도 끊기면서 서울 오피스 임대료는 2020년 이후 전년동기 대비 5% 이상 올랐다.

(그래픽=손미경 기자 sssmk@)

서울 내 오피스 수요 증가와 임대료 상승세는 올해도 계속될 전망이다. CBRE는 ‘2022년 부동산 시장 전망 보고서’에서 “올해 전례 없는 ‘제로(0) 공급’과 함께 도심권역에 있는 삼성생명 서소문빌딩 재개발 공사가 진행되면서 서울 A급 오피스 시장은 지난해보다 더 줄어들 것”이라며 “임차 수요가 지속해서 늘면서 올해 큰 폭의 임대료 상승이 관찰될 것”이라고 설명했다.

특히 서울 내 신생 업무권역 개발이 계속되고 있지만, 신규 오피스 부족 현상이 계속될 것이라고 내다봤다. 올해 수도권 주요 업무 지구 내 A급 오피스 공급은 제2판교 지구 내 사옥으로 개발 예정인 두 곳뿐으로, 당분간 서울 전역에 대형 면적 신규 오피스 공급 계획이 없어 임대료 상승을 피할 수 없을 것이란 설명이다.

이미 오피스 공급 부족이 예고되면서 기업의 A급 오피스 수요는 역대 최고 수준으로 치솟았다. 국제 부동산 투자 관리 서비스 전문기업 JLL 조사 결과 지난해 오피스 거래 규모는 2020년 16조5500억 원보다 5500억 원 늘어난 17조1000억 원으로 집계됐다.

JLL 측은 “애초 시장 매물이 적어 2020년과 비교해 지난해 거래 규모가 줄어들 것으로 예측했지만, 상반기까지 지속한 저금리 기조와 풍부한 유동성으로 양질의 오피스 매물이 시장 안에서 소화됐다”며 “활발한 오피스 수요에 공실이 빠르게 해소되는 등 역대 최고가를 기록한 서울 오피스 임대료는 올해도 계속 상승할 전망”이라고 했다.