[김유찬의 세금과 사회] 종합부동산세 어느 정도가 적절한가

홍익대 교수, 전 한국조세재정연구원장

정책당국자들은 부동산 보유에 부과하는 세금이 정책적인 필요에 의한 것이라고 보는 경향이 강하다. 시장안정에 도움이 되지 않으면 필요 없는 세금이라는 것이다. 그러나 부동산은 보유자의 담세능력을 보여준다. 부동산보유세는 소득세처럼 개인의 경제적 능력에 부과되는 세금으로서 정책적 기능과 상관없이 존재의 의미가 있다. 부동산시장에 자금이 몰려 가격급등 현상이 생긴 것이라면 부동산 가치에 부응하도록, 즉 보유자의 경제적 능력에 합당하도록 과세하면 시장의 가격안정도 저절로 이루어질 것이다. 경제주체의 경제적 능력에 대한 판단 기준으로서 소득과 함께 최근 재산이 점점 더 그 중요성을 인정받고 있다.

재산의 어떤 점이 경제적 능력의 원천인가? 재산의 소득창출능력과 사용가치가 그 원천이 된다. 소득창출능력이라면 우선 자산으로부터의 소득을 파악하여 과세하는 것으로 가능해진다. 예금이나 채권 형태의 자산에 대하여는 이자소득을, 주식에 대하여는 배당과 양도차익을, 임대주택에 대하여는 임대소득을 각각 과세하면 된다. 그러나 부동산보유자가 직접 거주하는 부동산으로부터의 실물향유소득에 대하여는 소득세가 과세하는 방법을 가지고 있지 못하다. 자가주택에 거주하는 개인은 임대주택에 거주하는 개인이 소득에서 일정 부분을 월세의 형태로 지불해야 하는 것에 비하여 그렇게 하지 않고도 거주할 수 있으므로 동일한 소득을 가지고 있더라도 경제적 능력이 우월한 것이다.

그렇다면 경제적 능력에 부응하는 재산과세는 어떻게 과세할 것인가? 이미 존재하는 소득세의 세율체계를 염두에 두고 재산을 소득으로 환산할 수 있는 소득환산율을 활용할 수 있다. 재산의 소득환산율은 건강보험요율의 산정을 위하여 사용되는 원칙으로서 재산을 일정한 수익률을 전제로 하고 소득으로 환산하는 것이다. 이 경우 수익률은 재산의 당위적 소득이라고 볼 수 있다. 당위적 소득이 자산의 보유자이며 동시에 이용자인 개인이 누리는 실질적 혜택의 크기를 대변하는 지표인 것이다.

자산수익률 5%를 가정하면 가치가 A로 평가되는 주택으로부터의 혜택은 0.05A이며 주택보유자는 이 정도의 실물소득을 획득하는 것이다. 소득세의 실효세율이 20%라고 가정하면 이 사람은 0.01A만큼의 소득세액을 납부하면 자신이 누리는 실물소득에 대하여 공평한 수준의 세금, 즉 소득세에 부응하는 세부담을 가지는 것으로 평가될 수 있을 것이다. 그러므로 부동산보유세로, 즉 재산세 혹은 종합부동산세로, 보유한 재산가치의 1%의 세금을 매년 납부한다면 재산의 수익률 5%를 전제로 하여 20%에 해당하는 소득세를 납부하는 것에 상응한다.

재산의 수익률 5%는 장기적인 관점에서 평균적이고 적정한 수준이라고 볼 수 있다. 최근의 저금리는 금융위기 이후 경제를 살리기 위한 전 세계 금융당국의 정책결정에 따른 것으로 향후에는 이자율이 가파르게 상승할 것으로 보이기 때문이다. 소득세의 세율은 누진적인 구조로서 소득구간에 따라서 세율이 다르므로 국세청의 국세통계연보의 자료를 기준으로 소득분위별로 계산한 근로소득세 실효세율에서 출발하자. 전체 납세자의 소득세 실효세율은 2019년 기준 7.63%이며 소득 9분위에 속한 납세자, 즉 소득상위 10~20%에 속하는 납세자들의 실효세율도 6%대에 머무르고 있다. 다른 한편 우리나라에서 소득 10분위, 즉 상위 10%의 사람들이 지불하는 소득세의 실효세율은 15% 수준이며 상위 1%의 사람들이 내는 소득세 실효세율은 27% 수준이다. 10분위의 소득자들의 평균 근로소득은 2019년 1억 원 정도, 그리고 상위 1%에 속하는 소득자들은 평균 2억5000만 원 정도의 근로소득을 획득하는 것으로 국세통계연보는 보고하고 있다.

소득환산율로 계산해보면 재산의 5% 수익률을 기준으로 10분위의 소득자들의 평균 근로소득 1억 원을 자산가치로 환산하면 20억 원 정도가 된다. 또 상위 1%에 속하는 소득자들의 평균소득 2억5000만 원은 50억 원 정도의 자산가치를 가지는 것이다. 이렇게 보면 소득 상위 10% 사람들의 소득세 실효세율이 15% 수준이므로 환산하면 자산보유에 대하여 실효세율 0.75% 수준이 적절하며, 소득 상위 1%에 있는 사람들은 소득세 실효세율이 27%이므로 자산보유에 대한 실효세율은 1.35% 수준이 적절한 것으로 계산된다. 이렇게 종합부동산세 납세액을 계산하면 소득 상위 10% 납세자의 경우 1500만 원 정도의 납세액이, 그리고 상위 1% 납세자의 경우 그들의 부동산 자산에 대하여 6750만 원 정도의 납세액이 적정한 것으로 계산된다.

현재 자산가치 20억 원 그리고 50억 원 정도의 부동산을 보유하고 거주하는 사람이 부담하는 종합부동산세의 세액을 계산해 보면 위에서 계산된 세액에 비하여 월등하게 낮다는 것을 알 수 있다. 다주택자에게 적용되는 세율은 다주택자가 획득하는 임대소득에 대하여 별도의 과세가 가능하므로 본인이 거주하지 않는 주택에 대하여는 경제적 능력에 대한 과세 관점에서는 오히려 종부세 과세에서 제외할 수도 있다. 물론 임대소득에 대하여 현재와 같은 지나친 수준의 필요경비 공제를 폐지하고 모두 종합과세하는 것이 전제되어야 한다. 그리고 다주택 소유가 유발하는 부정적 외부효과에 대하여는 정책적 조세의 부담이 추가되어야 한다.