[6·21 부동산대책] 정비사업 아파트 분양 물꼬 튼다…분양가 최대 4% 인상

▲서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업현장 전경. (연합뉴스)

정부가 분양가상한제를 개편해 원자잿값 상승분과 정비사업 가산비 등을 일부 반영하면서 주택공급에 속도를 낼 계획이다. 분양가상한제는 택지비 산정을 감정가 기준으로 하는 데다 고급 마감재 등 비용이 제대로 반영되지 않아 그동안 민간과 조합 간 갈등이 불거졌다.

이번 분양가상한제 개선으로 민간 정비사업지를 중심으로 분양가는 다소 오를 것으로 보인다. 한국부동산원의 분양가 예측 결과, 기존 평당(3.3㎡) 2500만 원대 분양가는 50만 원 안팎의 인상이 예상된다. 이 경우 34평형 아파트의 경우 분양가는 2500만 원가량 오른다.

이번 분양가상한제 개편안의 가장 큰 특징은 분양가 산정 때 사업 필수 비용을 반영토록 한 점이다. 이에 세입자 주거 이전 비용과 영업 손실비, 명도 소송비 등 기존 거주자 이주를 위한 비용, 총회 개최비 등을 추가할 수 있도록 했다. 다만, 분양가 급등을 막기 위해 대출 이자는 반영 상한을 두고 필수 소요 경비는 총 사업비의 0.3%를 정액 반영한다.

자재비 급등이 분양가에 적기 반영되도록, 주요 자재 항목도 현실화한다. 고강도 프리스트레스도(PHC) 파일, 동관을 창호유리, 강화마루 등 사용 빈도가 높고 기본형 건축비 중 차지하는 비중이 큰 항목으로 교체·추가한다. 단일품목 15% 상승 시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상이거나 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상일 때 정기고시 3개월 내라도 비정기 조정을 추진하기로 했다.

이번 개편안으로 정비사업 추진 단지의 분양가는 다소 인상할 전망이다. 구체적인 분양가 인상 수준은 34평(전용 84㎡형) 아파트 기준 2500만 원 안팎이다. 이날 한국부동산원이 분석한 ‘정비사업 분양가 영향 시뮬레이션’에 따르면 정비사업장 분양가는 약 1.5%에서 최고 4% 오른다.

우선 A재건축 사업장의 기존 분양가는 평당 2360만 원으로 책정됐다. 여기에 새 분양가 제도를 적용하면 평당 2395만 원으로 35만 원(1.5%) 상승했다. 정비사업 관련 비용으로 26만 원이 추가됐다. 이주비 등 금융비용 23만 원과 총회 개최 비용 3만 원 등이 포함됐다. 철근과 레미콘 등 원자잿값 상승률 15%를 반영한 기본형건축비 상승분은 9만 원으로 책정됐다.

또 다른 B재건축 사업장 사례에선 기존 2580만 원에서 2640만 원으로 60만 원(2.3%) 올랐다. 명도소송 비용과 금융비, 필수 소요경비 51만 원을 더했으며 건축비 상승액은 9만 원으로 책정됐다. 이 밖에 C재개발 사업장은 평당 2440만 원에서 2495만 원으로 55만 원(2.3%) 상승했다.

국토부 관계자는 이번 제도 개선에 따른 분양가 상승은 제한적일 것으로 전망했다. “이번 방안은 주로 정비사업에 적용되는 사항으로 공공택지 사업은 조치가 없어 분양가 상승은 제한적”이라며 “아울러 자잿값 상승에 따른 건축비 조정도 앞으로 자재 수급이 안정되면 정상화될 것”이라고 말했다.

또 앞으로 서민 주거 안정 등을 고려해 앞으로 분양가상한제 개편은 없을 것이라고 선을 그었다. 이 관계자는 “현장 애로 사항 중 합리적으로 반영할 수 있는 사항은 최대한 반영한 것”이라며 “앞으로 불필요한 분양지연 등을 방지할 필요성을 고려해 추가 개선은 없다”고 강조했다.