'38곳 면제'…쏙 줄어든 재초환 단지, 지방 실수요·장기보유자 최대 84% 부담 줄어

(자료제공=국토부)

국토교통부가 대표적인 재건축 규제 대못인 재건축초과 이익환수제(재초환)를 대폭 손질했다. 특히 면제기준을 기존 3000만 원에서 1억 원으로 상향해 재건축부담금을 면제받는 단지는 전국 38곳에 달할 전망이다. 서울에 집중된 부담금 ‘1억 원’ 고액 단지 역시 절반 이하로 줄어든다.

29일 국토부가 발표한 ‘재건축부담금 합리화 방안’에 따르면, 지난 7월 기준 재건축부담금을 통보받은 단지는 전국 기준 84곳이다. 하지만 새 개편안을 적용하면 38곳이 부담금을 면제받게 될 것으로 보인다.

부과 금액별로 살펴보면 ‘1000만 원 이하’ 부과 예정 단지는 기존 30곳에서 62곳으로 증가한다. 반면 부담금 ‘1억 원 이상’ 고액 단지는 현행 기준으로 19곳에 달하지만, 개선안을 적용하면 5곳으로 줄어든다.

특히 재건축부담금 면제 혜택은 지방에 집중됐다. 지방 재건축부담금 통보 단지 32곳 중 21곳은 개선안 적용 시 면제될 전망이다. 지방 내 부담금 부과 단지의 부담금 수준도 대폭 줄었다. 개선안을 적용하면, 지방 가구당 평균 부담금은 기존 2500만 원에서 400만 원으로 약 84% 줄어든다. 지방 내 11곳 부담금 부과 단지 가운데 ‘1000만 원 미만’을 통보받는 곳은 6곳, ‘1000만~3000만 원’을 부담하는 곳은 4곳으로 나타났다.

국토부 시뮬레이션에 따르면, 지방 A단지는 기존 부담금 5000만 원에서 개선안을 적용하면 750만 원으로 4250만 원 줄어든다. 지방 C단지는 부담금 1억 원에서 3000만 원으로 7000만 원 줄어든다. 국토부 관계자는 “지방 내 30년 이상 아파트 비율이 전국 기준 70% 이상으로 높은 만큼 지방 재건축 활성화를 유도해 지역 전반의 주택공급 확대를 기대한다”고 밝혔다.

경기도와 인천은 기존 24곳에서 12곳으로 줄어 전체 단지의 절반이 면제 혜택을 입을 전망이다. 서울은 기존 28곳에서 23곳으로 줄어 5곳이 재건축부담금을 면제받는다. 국토부 계산에 따르면, 서울 강북지역 D단지는 기존 재건축부담금 1억8000만 원에서 9000만 원으로 절반만 부담한다.

아울러 ‘1가구 1주택자’의 재건축부담금 감면 혜택도 확대된다. 개선방향은 준공 시점부터 역산해 산정된 보유 기간이 6년 이상이면 10%를 감면하고, 10년 이상은 최대 50%를 깎아준다.

예를 들어 재건축부담금 4억 원을 통보받은 재건축 아파트 보유자가 1가구 1주택자·10년 보유 기준을 충족했다면, 새 기준으로 3억1500만 원을 부담한다. 여기에 장기보유 감면 혜택 50%(10년 보유)를 적용하면 최종 1억5800만 원으로 확정된다. 개선안 적용 이전 부담금 4억 원과 비교하면 약 61%가량 줄어든 셈이다.

기존 부담금이 3000만 원이면 부담기준 개선으로 부담금은 300만 원으로 90% 줄어든다. 여기에 장기보유 추가 감면 혜택을 적용하면 최대 50% 더 감소한 150만 원만 부담하면 된다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 “2006년 제도 도입 이후 집값 상승 등 시장여건 변화를 고려해 재건축부담금 부과기준을 개선했다”며 “과도한 재건축부담금 규제가 합리적으로 바뀔 것으로 기대한다”고 말했다.

가장 큰 변수는 국회 통과 여부다. 때문에 긍정적인 분위기 전달은 가능하지만 분위기 전환은 힘들 것이란 지적이 나오고 있다.

박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 “막혀있는 재건축 단지들의 경우 어느 정도 속도가 날 수 있고 재건축에 일부 숨통을 트여주는 효과가 있을 것”이라며 “다만 조합원들은 유예 혹은 폐지를 희망하고 있어 국민 여론과의 기대차가 있으며 법 개정사항이라 국회 통과 여부가 가장 큰 변수”라고 진단했다.

이어 “지금은 금리공포 국면으로 개발재료에 둔감한 구조라 재건축 시장 반전은 어려울 것”이라며 “일부 기대감으로 호가가 상승할수 있으나 지속적 흐름은 어렵다”고 덧붙였다.