치솟는 공사비에 정비사업장 곳곳 삐걱…조합-건설사 갈등 ‘불씨’

▲서울 강동구 둔촌주공 재건축 공사 현장 모습 (이투데이DB)

전국 정비사업장 곳곳이 공사비 급등으로 몸살을 앓고 있다. 지난해부터 건설 원자잿값이 치솟으면서 공사비용이 올랐고, 건설사는 손실 방지를 위해 공사비 인상분을 조합에 청구하면서 양측의 갈등이 불거진 것이다. 시공사 선정단계를 밟는 정비사업장은 공사비 급등에 조합이 시공사를 교체하는 사례도 등장했다. 양측의 갈등이 장기화하면 피해는 조합원과 분양 대기자 등 일반 시민이 보는 만큼 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다.

20일 정비업계에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’(신반포3차‧경남아파트 재건축) 시공사인 삼성물산은 지난 6월 조합에 공사비 10% 증액을 요구했다. 공사 자잿값 상승과 마감재 고급화 등으로 공사비용이 최소 1400억 원 더 필요하다는 설명을 덧붙였다.

이에 조합은 상가 132호실을 일괄 매각해 약 1710억 원을 확보했다. 래미안 원베일리 상가는 고속버스터미널과 인접한 ‘알짜 단지’로 꼽혔다. 하지만 조합은 조합원 분담금이 늘어나는 것을 막기 위해 수익성 높은 상가를 내다 팔아서라도 시공사의 공사비 증액 요구를 맞춘 것이다. 당시 조합은 “2023년 8월 입주와 분담금 증가 없는 사업을 꼭 이루겠다”며 상가 매각 당위성을 알렸다.

또한 둔촌주공 재건축사업은 186일 동안 공사를 멈추는 극한 대립까지 갔지만, 조합이 추가 공사비용을 부담하는 것으로 일단락지었다. 2020년 둔촌주공 조합과 시공사업단은 기존 계약에서 공사비 6000억 원을 증액한 3조2000억 원에 1만2032가구를 짓는 공사변경계약을 맺었다. 하지만 같은 해 8월 이 계약을 맺은 조합 집행부가 해임되고, 지난해 5월 새 집행부가 들어서면서 공사비 증액 계약을 받아들일 수 없다고 선언했다. 하지만 공사가 지연될수록 조합만 불리한 상황이 이어졌고 결국 조합은 1조 원 이상 늘어난 공사비용을 부담하면서 갈등을 봉합했다.

반면 공사 시작 이전 사업장에선 조합이 공사비 부담을 줄이기 위해 시공사에 공사비 인하를 요구하는 사례가 늘고 있다. 아예 시공사를 해지하는 사례도 있다. 지난 7월 경기 성남 분당 매화마을2단지 리모델링 조합은 삼성물산과 GS건설 컨소시엄과 맺은 계약을 해지했다. 정비업계에 따르면 조합은 3.3㎡(평)당 630만 원을 주문했지만, 시공사업단은 평당 720만 원을 요구하면서 협상이 최종 결렬됐다.

서울 은평구 대조1구역은 원래 7월 착공할 예정이었지만 시공사인 현대건설과 공사비 증액 문제로 이견이 발생하면서 지난 17일에야 첫 삽을 뜰 수 있었다. 당시 현대건설은 기존 3.3㎡ 공사비 462만 원에서 528만 원으로 증액을 요구했다. 하지만 조합원 반발로 협상이 지연되다 결국 3.3㎡ 517만 원에 합의했다.

이렇듯 공사비 증액 갈등은 전국 정비사업장 곳곳에서 발생하고 있다. 특히 건설사가 공사비용 급등을 이유로 공사비 인상을 요구해 정비사업을 지연시킨다는 지적도 나온다.

김정재 국민의힘 의원이 국토교통부와 부동산원 자료를 분석한 결과 2019년부터 지난 7월까지 정비사업 시공사가 조합에 요구한 공사비 증액 규모는 4조6814억 원(54건)으로 파악됐다. 하지만 부동산원이 검증 요청받은 사례를 분석해보니 적정 증액 공사비는 3조4887억 원에 불과했다. 건설사 증액 요구분의 25%는 ‘뻥튀기’였던 것이다. 김 의원은 “부동산원 검증 결과 수용은 의무사항이 아니므로 부동산원에 ‘갈등중재권한’ 등을 부여해 합의 기반을 마련할 필요가 있다”고 강조했다.

다만 건설업계는 조합의 무리한 설계변경과 고급화 요구 등으로 공사비가 늘어나는 만큼 업계 입장을 반영할 장치도 필요하다고 항변하고 있다.

한 대형 건설사 관계자는 “사업성이 부족한 지역에서도 고급화‧하이엔드 브랜드 요구 등 무리한 주문이 들어오면 결국 공사비 증액말곤 답이 없다”며 “갈등이 계속되면 극단적으로는 사업성 낮은 지역은 대형 건설사가 외면하는 상황이 발생할 수 있다”고 설명했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 “조합과 건설사간 갈등을 줄이기 위해선 결국 정부 개입이 필요하다”며 “공사비 급등을 막기 위해 시멘트 공급량을 늘리는 등 가격 통제를 위한 정책이 나와야 한다”고 말했다.