[이슈크래커] 입지 좋은 강남 ‘둔촌주공’ vs 대출 가능 강북 ‘장위자이’…“수요자 선택은 어디로?”

▲서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공) 현장 전경 (이투데이DB)

비슷한 시기 서울 강남과 강북에서 대규모 분양 단지가 나와 관심이 쏠리고 있습니다. 강동구 둔촌동 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공)과 성북구 장위동 ‘장위자이 레디언트’가 그 주인공입니다. 무엇보다 두 단지 모두 서울에서는 모처럼 나온 1000가구 이상의 브랜드 대단지여서 예비 청약자들의 셈법이 깊어지고 있습니다. 업계에서는 이 두 단지에 도전하기 위해 수요자들이 청약 통장을 아껴왔다는 말까지 나옵니다.

두 단지는 각각 장점이 명확하다는 평가입니다. 올림픽파크 포레온은 강동구지만 송파구와 바로 인접해 준강남권이라는 입지적 이점이, 장위자이 레디언트는 전 평형 중도금 대출이 가능하다는 금융적 이점이 장점으로 꼽힙니다. 두 단지의 출격으로 그간 침체했던 분양시장에 다시 활기가 돌지도 관심 포인트입니다.

▲서울 강동구 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공) 조감도 (자료출처=현대건설)

단군 이래 최대 재건축으로 불리는 올림픽파크 포레온은 전체 1만2032가구 중 4786가구를 일반분양합니다. 전용면적별로 △29㎡ 10가구 △39㎡ 1150가구 △49㎡ 901가구 △59㎡ 1488가구 △84㎡ 1237가구입니다. 소형부터 중형 등 다양한 평형으로 구성됐습니다.

분양가는 타입별로 △29㎡ 4억9300만~5억2340만 원 △39㎡ 6억7360만~7억1520만 원 △49㎡ 8억2900만~8억8100만 원 △59㎡ 9억7940만~10억6250만 원 △84㎡ 12억3600만~13억1280만 원으로 책정됐습니다.

최근 정부가 중도금 대출 허용 분양가를 기존 ‘9억 원 이하’에서 ‘12억 원 이하’로 확대하면서 전용 59㎡형은 중도금 대출을 받을 수 있게 됐습니다. 그러나 전용 84㎡형은 모든 가구의 분양가가 12억 원을 초과하면서 중도금 대출을 받지 못합니다. 이에 따라 중도금 대출 가능한 가구 위주로 쏠림현상이 나타날 것으로 보입니다.

분양가가 9억 원을 넘지 않는 1091가구는 특별공급 물량으로 나옵니다. △29㎡ 5가구 △39㎡ 609가구 △49㎡ 477가구입니다. 이 물량은 대부분 신혼부부·생애최초에 몰려있습니다. 지난해 11월 관련법 개정으로 물량 30%를 추첨으로 뽑기 때문에 1~2인 가구도 당첨을 기대해볼 수 있습니다.

특히 이 단지는 강동구지만 송파구와 바로 맞닿아 있어 입지가 좋다는 평가입니다. 도보 10분 거리 내에 서울 지하철 5호선 둔촌동역과 9호선 둔촌오륜역이 있어 교통편이 좋고, 단지 내 위례초·둔촌초·동북중고와 더불어 한신중·성내중·둔촌고·보성고 등도 가까워 교육환경 역시 탁월합니다. 이외에도 올림픽공원, 서울아산병원, 롯데월드 등 다양한 편의시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.

최근 아파트값 내림세가 지속하고 있지만, 아직은 분양가가 주변 단지 시세 대비 저렴하다는 것도 포인트로 꼽힙니다. 실제로 인근 비슷한 규모인 송파구 ‘헬리오시티’ 전용 84㎡형은 11일 16억8000만 원에 거래됐습니다. 최저 분양가 기준 4억4400만 원 더 저렴한 셈입니다.

다만 올림픽파크 포레온은 아파트 평면 등에 있어서 논란이 일기도 했습니다. 소형평수 같은 경우에는 선호도가 떨어지는 복도식 구조형태입니다. 또 전용 84㎡형 일부 가구에서는 주방 창문으로 옆집을 바라볼 수 있는 이른바 ‘옆집 뷰’라는 지적도 받았습니다.

잔금 납부 계획 역시 잘 세워야 합니다. 단지는 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 일정으로 공급합니다. 전용 84㎡형(5~9층)의 경우 초기 계약금 2억5484만~2억6018만 원에 중도금까지 포함해 10억 원가량의 자금이 잔금 때까지 필요합니다.

올림픽파크 포레온은 다음 달 5일 특별공급을 시작으로 본격적인 분양일정에 돌입합니다. △6일 1순위 당해지역(서울 2년 이상 거주자) △7일 기타지역(서울 2년 미만 거주자 및 수도권 거주자) △8일 2순위 순으로 진행됩니다. 당첨자 발표는 다음 달 15일이며, 계약일은 내년 1월 3~17일입니다. 입주는 2025년 1월 예정입니다.

▲서울 성북구 장위동 '장위자이 레디언트' 조감도 (자료출처=GS건설)

이에 맞서 장위4구역 재개발 단지인 장위자이 레디언트는 전체 2840가구 중 1330가구를 일반분양합니다. 전용면적별로는 △49㎡ 122가구 △59㎡ 266가구 △72㎡ 354가구 △84㎡ 573가구 △97㎡ 15가구입니다.

분양가는 타입별로 △59㎡ 7억1360만~7억9840만 원 △72㎡ 8억1270만~8억9910만 원 △84㎡ 9억570만~10억2350만 원 △97㎡ 11억620만~11억9830만 원으로 책정됐습니다.

올림픽파크 포레온과는 다르게 전 가구 분양가가 12억 원 이하로 책정되면서 모두 중도금 대출이 가능하다는 점이 장점으로 꼽힙니다.

또한 서울에서는 드물게 이자 후불제를 적용해 수요자들의 금융부담을 덜어주기로 했습니다. 이에 따라 계약금 10%, 중도금 50%, 잔금 40% 일정에 계약금의 10%(약 1억 원)만 있으면 잔금 때까지 들어가는 비용이 없습니다.

주거 여건도 뛰어나다는 평가입니다. 서울 지하철 6호선 돌곶이역을 걸어서 이용할 수 있고, 한천로, 북부간선도로 등을 통한 단지 진·출입도 쉽습니다. 동부간선도로 지하화 사업도 내년 착공 예정이고, 수도권광역급행철도(GTX) C노선 등도 계획돼 있어 향후 교통 인프라는 더 좋아질 전망입니다.

아울러 장위초, 남대문·석관중, 석관고 등 다양한 학군과 한국외국어대학교, 한국예술종합학교 등 여러 대학교 주위에 있어 교육여건도 좋습니다. 이마트, 현대백화점, CGV 등 생활편의시설도 이용할 수 있습니다.

다만 최근 아파트값이 계속 떨어지면서 책정된 분양가가 현재 시장에서 매력적이지 않다는 목소리도 있습니다. 실제로 인근에서 지난해 5월 입주한 ‘래미안 장위 포레카운티’ 전용 84㎡형(11층)은 지난달 21일 9억1400만 원에 거래됐습니다. 장위자이 레디언트 같은 평형 비슷한 층(10~15층) 분양가가 9억2410만~9억8410만 원으로 책정된 것과 비교해 보면 최고 분양가 기준으로 7010만 원 더 낮은 금액에 팔린 것입니다. 또 다른 주변 단지인 ‘래미안 장위 퍼스트하이’ 전용 84㎡형(11층)은 지난달 9억1000만 원에 거래됐는데, 이 역시 장위자이 레디언트 최저 분양가보다 낮습니다.

단지는 다음 달 6일 특별공급을 시작으로 △7일 1순위 당해지역 △8일 기타지역 △9일 2순위 신청을 받습니다. 당첨자 발표는 다음 달 16일이며, 계약일은 27~29일입니다.

두 단지의 당첨자 발표일이 다르기 때문에 수요자들은 두 곳 모두 청약이 가능합니다. 예를 들어 올림픽파크 포레온을 청약하고, 떨어진 사람은 장위자이 레디언트에 당첨될 수 있습니다. 그렇다 보니 두 단지에 동시에 청약하는 사람들도 많을 것으로 보입니다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “두 단지 모두 입지가 뛰어나고, 규모에 걸맞은 우수한 상품성도 갖추고 있어 기다린 수요자들이 많다”면서도 “실거주와 함께 장기보유가 필요한 만큼 자금계획을 잘 세워 청약에 나서야 한다”고 조언했습니다.