서울 용적률 ‘1000%’ 개발 가능해진다…용산정비창·노후 공업지 규제도 폐지

▲도시혁신구역 해외 적용 사례인 '싱가포르 마리나베이' (자료제공=국토교통부)

정부가 낡은 도시계획 체계를 대폭 개선한다. 토지 용도에 맞춰 용적률과 건폐율 관리하던 기존 방식에서 벗어나 융복합 도시공간 조성을 꾀한다. 이를 위해 도심 내 ‘도시혁신구역’을 조성해 토지 용도와 용적률·건폐율 제한 없는 자유로운 도심 개발을 유도한다. 서울 용산철도정비창 부지와 부산 사상 등 도심 내 노후 공업지역이 직접 수혜를 볼 전망이다.

국토교통부는 5일 융복합 도시개발을 위한 ‘도시계획 혁신방안’을 발표했다. 새 도시계획에는 △도시혁신구역 △복합용도구역 △도시계획시설 입체복합구역 등 세 종류의 공간혁신 구역이 도입된다.

이번 혁신안의 주요 목표는 개별 지자체가 세운 규제 완화안이 포함된 도시계획을 실제 사업에 적용할 때 제도로 뒷받침하는 데 있다. 예를 들어 서울시는 앞서 층수 규제와 용적률 규제 완화안을 포함한 ‘2040서울도시계획’을 내놨다. 용도를 정하지 않고 자유롭게 개발할 수 있는 비욘드 조닝 개념도 포함됐는데, 이번 국토부 혁신안을 통해 막힘없이 진행하는 것이다.

길병우 국토부 도시정책관은 “(2040서울도시계획)은 서울시 그림일 뿐이고 실제 사업자가 들어와 사업을 시행해야 한다”며 “새 제도를 도입하면 바로 사업으로 이어져 사업 기간을 앞당길 수 있다”고 강조했다.

먼저 도시혁신구역은 지자체와 민간이 도시규제 제약 없이 창의적으로 개발할 수 있도록 허용한 것으로 싱가포르 마리나베이 개발에 적용된 ‘화이트존’ 개념을 한국형으로 개편한 것이다.

도시혁신구역은 도시 내 혁신 공간 조성이 필요한 곳에 토지와 건축 용도 제한을 두지 않고, 용적률과 건폐율 등을 자유롭게 지자체가 정할 수 있도록 했다. 민간 사업자가 도시혁신구역을 제안하는 경우 사업시행 자격도 부여한다.

국토부는 도시혁신구역 제도를 통해 민간 사업자가 사업을 추진하면 기존 사업 기간이 절반 이상 줄어들 것으로 전망했다. 길 정책관은 “기존 제도를 따르면 도시 기본계획을 바꾸고 사업계획을 세우는 등 최소 4~6년은 걸린다”며 “도시혁신구역 등을 활용하면 2년으로 단축된다”고 설명했다.

주요 혜택 예상 지역으로는 서울 용산철도정비창 부지 등 민간이 선호하는 도심 내 유휴부지다. 국토부는 땅의 소유관계가 복잡한 유휴부지와 철도정비창 같은 국공유지 등을 주요 대상으로 꼽았다.

또 복합용도구역은 기존 용도지역 변경 없이 다른 용도 시설 설치가 허용되는 지역이다. 용적률은 주변 조화와 복합화 촉진을 고려해 기존 용도지역 범위 내에서 적용한다. 노후화 등으로 도시 변화가 필요하지만, 재개발보다는 점진적 전환이 필요한 지역에 지정한다.

주요 적용지역은 노후 공업단지와 쇠퇴 구도심으로 주거와 문화, 업무 복합지역으로 점진적 전환해 직주근접 수요 등에 부응할 전망이다. 부산 사상 일대 노후 공업 단지 등이 거론된다.

도시계획시설 입체복합구역은 체육시설과 대학교, 터미널 등 다중 이용 시설을 융복합 거점으로 활용하는 방식이다. 시설 복합화나 지하화를 추진하면 설치가 제한된 종합의료시설이나 유원지, 전시장 등의 설치를 허용한다. 심의를 거쳐 용적률과 건폐율도 최대 두 배까지 상향한다.

이 밖에 생활권 단위 도시계획 활성화를 위한 ‘생활권 도시계획’도 제도화할 계획이다.

국토부는 새 혁신제도 도입을 위한 ‘국토계획법’ 개정을 추진한다. 이달 개정안을 발의해 연내 하위법령을 정비할 방침이다. 법 개정과 함께 선도사업도 지차체 협의를 거쳐 추진한다.

길 정책관은 “시범사업 추진과 관련해 지자체와 논의할 것”이라며 “올해 안으로 법 개정이 된다고 가정하고, 지자체와 논의를 동시에 진행하겠다”고 말했다. 다만, 구체적인 시범사업 시행 지역에 대해선 “협의 중”이라며 말을 아꼈다.