‘전세제도 개편’ 급물쌀…전세대출 규제시 “주거안정 효과↓”

(자료제공=하나금융경영연구소)

22일 하나금융경영연구소는 ‘전세제도 변화에 따른 시장영향 가능성 점검’ 보고서를 통해 최근 전세는 주택 거래의 40%를 차지할 만큼 성장했으나 가격 변동기에 아파트 시장의 역전세, 연립주택 시장의 보증금 손실 등 문제가 발생했다고 진단했다. 전세대출은 정책지원과 전세 거래 증가로 최근 급성장해 서민 주거 안정이라는 순기능이 있는 반면 갭투자 증가 등 부작용도 초래했다고 지적했다.

손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 정부가 역전세 대응, 전세사기 지원, 전세제도 개편 위주로 정책 대응을 추진하면서 향후 전세제도 개편 범위에 따라 전세거래 수요와 전세대출 시장이 영향을 받을 것으로 판단했다.

3일 원희룡 국토교통부 장관은 세종종합청사에서 가진 출입기자단 간담회를 통해 전세 제도 개편을 위한 논의를 본격화할 것이라고 밝힌 바 있다. 특정 기간 임대차 계약에 한해 ‘전세금 반환용’ 대출 규제 완화 방안과 임대인의 상환능력, 자기책임 부담을 강화하는 방안이 거론된다.

연구소에 따르면 전세가구의 비중은 점차 감소하고 있으나 여전히 국내 가구의 15% 가량을 차지하고 있는 것으로 집계됐다. 손 연구위원은 “전세가구 비중은 지역과 소득 수준에 따라 차이가 있다. 비수도권에서는 전반적으로 전세비중이 낮은 반면 수도권에서는 소득이 높은 중소득 및 고소득 가구에서 전세비중이 증가했다”고 설명했다.

보고서는 전세보증금이 금융권의 주택담보대출 규모에 육박한다고 설명했다. 2022년 기준 전세보증금 규모는 910~1058조 원일 것으로 추정했다. 이는 금융권 전체의 주담대(22년 말 1013조 원)에 육박한 수치다. 2019년 이후 아파트를 중심으로 전세가격이 오르면서 전세보증금도 아파트 위주로 증가했을 것으로 봤다.

최근 전세가격 급등락으로 발생한 역전세 위험가구는 전국적 102만가구로 약 72조 원의 반환자금이 필요할 것으로 진단했다. 지역으로는 수도권에 68만호, 비수도권에 34만호가 분포돼 있다고 설명했다.

역전세는 내년 말까지 계속 발생해 임대인의 주택담보대출 수요가 증가할 것으로 봤다. 한국은행이 102만 가구 역전세 주택 중 올해 하반기에 28.3%, 내년 상반기에 30.8%의 주택이 계약만기가 도래해 올해 7월부터 내년 10월까지 매월 55만건 내외의 계약만기가 도래할 것으로 추정했기 때문이다.

손 연구위원은 “역전세에 의한 임대인의 보증금 반환 필요금액은 가구당 평균 7100만 원으로 5000만 원 이상인 경우가 46%를 차지하고 있다. 보증금 상환을 위해 금융권 차입 등 외부 자금 조달이 필요할 것으로 예상된다”면서 “전세계약 만기시 임대인은 본인의 금융자산, 대출, 역월세 등으로 역전세 차액을 지급할 필요가 있다”고 지적했다.

이에 따라 전세가율이 높고 깡통전세 위험 가구가 많은 연립주택과 비수도권 지역의 아파트의 주택 처분이 늘어날 것으로 봤다. 임대인들의 주택담보대출 차입 여력이 작아 보증금을 상환하기 위해서는 주택을 처분해야 하기 때문이다.

보고서는 정부의 정책 대응이 △역전세 대응 △전세사기 피해지원 △전세제도 개편에 초점을 뒀다고 설명했다. 먼저, 임대인 주택담보대출 규제를 완화하고 주택거래 활성화 등으로 역전세에 대응한다. 또한 전세사기 피해지원은 특별법 시행을 통해 피해자 대상 지원 프로그램을 운영한다. 전세제도 개편은 임차인 보호를 위해 전세계약 및 반환보증 요건 등을 강화하는 안이다.

손정락 연구위원은 정책 변화에 따라 연립주택의 전세 감소는 불가피하나 아파트 전세 수요는 유지될 가능성이 높은 것 으로 분석했다. 보증금 손실 가능성이 높은 연립주택 시장에서는 임차인의 불안감에 더해 정부의 반환보증 요건도 강화돼 전세 수요가 보증부 월세로 전환될 전망이다.

다만, 전세대출 규제 등 광범위한 규제 강화 시에는 영향 범위가 크게 확대될 것으로 봤다. 손 연구위원은 “보증금 수취액이 많은 임대인의 전세임대를 규제하거나 보증금을 제3의 기관이 관리하는 ‘에스크로우’ 제도를 도입해 임대인의 보증금 사용을 통제할 경우 전세 공급이 크게 감소할 가능성이 높다”고 예측했다.

이어 “대출한도 축소 등 전세대출 규제는 임차인 전 주택 유형에서 전세 수요를 감소시킬 것으로 예상된다”면서 “대출 감소는 전세가격 변동성을 줄이지만 주거안정 효과도 감소하므로 정책적 선택이 필요하다”고 강조했다.