해법 안 보이는 위기의 생숙…"이행강제금 부과 미루고 활용 방안 찾아야"

▲경기도의 한 오피스텔 모습. 조현호 기자 hyunho@

생활형 숙박시설(이하 생숙) 대부분이 '불법'으로 낙인 찍힐 위기에 놓은 가운데 현실적인 대안을 찾아야 한다는 목소리가 나온다. 사실상 오피스텔로 용도변경이 어려워 10만 실에 달하는 물량이 매년 이행강제금을 내야 하는 상황에 몰아넣기보다 준주택 등으로 인정해 주택 공급난을 해소하는 게 더 낫다는 것이다.

18일 국토교통부 등에 따르면 생숙을 주거용으로 사용하면 다음 달 15일부터 불법건축물로 간주해 매년 공시가격의 10%를 이행강제금이 부과된다. 10억 원짜리 생숙 소유주라면 매년 통상 수천만 원의 이행강제금을 내야 하는 것이다.

생숙은 숙박시설로 만들어졌지만, 내부가 아파트와 크게 다르지 않은 신개념 주거시설로 주목을 받았다. 전매제한과 대출 규제에서 자유롭고 주택 수에도 포함되지 않아 부동산 활황기에 투자상품으로서 인기를 끌었다. 주택보다 사업계획승인 절차도 용이해 공급도 활발했다.

하지만 2021년 5월 건축법 시행령이 개정되면서 상황이 변했다. 오피스텔 또는 주택으로 용도를 변경하지 않으면 주거용으로 사용할 수 없게 된 것이다.

정부는 용도 변경을 위해 2년의 유예기간을 부여했지만 10만3000여 실 중 오피스텔로 용도를 바꾼 곳은 1.1% 수준인 약 1170실에 불과하다. 용도변경을 위한 지구단위계획 변경 가능 시한을 채우지 못했거나 주차장 등의 기반시설을 확충하려면 새로 짓는 수준의 공사가 필요해 현실적으로 불가능했기 때문이다. 인근 주민의 반대도 걸림돌로 꼽힌다. 생숙의 용도를 변경하고 싶어도 할 수 없었던 셈이다.

이런 상황을 고려해 이행강제금 부과가 아닌 다른 해법을 찾아야 한다는 의견이 제기된다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수) "현실적으로 용도변경에 어려움이 있고 그렇다고 건물을 새로 지을 수도 없는 노릇인데 이행강제금을 내도록 하는 것이 어떻게 해법이 될 수 있겠냐"며 "이행강제금 부과를 유예하고 용도를 전환할 수 있는 길을 열어주는 게 생숙 소유자뿐 아니라 주택공급 측면에서도 이점이 있다"고 말했다.

그러면서 앞으로 공급될 생숙에 관해서는 개정된 건축법 시행령을 적용하되 기존 생숙은 주거를 허용하는 방안을 제시했다.

지난달 말 주택산업연구원이 주최한 생숙 관련 세미나에서도 기존 주택을 주거용 시설로 인정해야 한다는 견해가 나왔다.

발표자로 나온 김지엽 성균관대 건축학과 교수는 "사회·경제적 변화에 따른 주거수요 세분화 등을 고려할 때 생숙을 주거와 숙박 기능을 담는 하이브리드형 체류형 주거시설의 하나로 활용할 필요가 있다"며 "이를 활성화하기 위해 생숙을 주택법상 준주택으로 인정해야 한다"고 주장했다.

다만 특례를 만드는 것은 바람직하지 않다는 목소리도 여전히 적지 않다. 임재만 세종대 부동산학과 교수는 "당장 불거진 문제 때문에 예외를 인정하면 비슷한 일이 계속 반복될 수밖에 없다"며 "다른 주택과의 형평성 등의 원칙을 지키면서 생숙이 처음 도입된 취지대로 활용될 수 있도록 해야 한다"고 강조했다.

이와 관련해 원희룡 장관은 이날 기자단 정례 간담회에서 "용도 변경이 쉽지 않은데 매년 이행강제금을 내도록 하는 게 적절한지에 대해 문제의식을 갖고 있다"면서도 "버티면 되더라는 식의 선례를 남겨서는 안 된다는 점도 고민"이라고 말했다.