“강남 접근성 뛰어난 ‘성수 1지구’ 입지 최고…2·3지구 한강수변공원 수혜지역”

(출처=NH투자증권)

NH투자증권은 ‘성수동 심층분석(성수전략정비구역 및 성수동 상권)’ 부동산 보고서를 출간했다고 22일 밝혔다. 성수전략정비구역 사업 진행 현황과 시장을 점검하고 성수동 상권의 특징과 사업이슈를 분석했다.

해당 보고서는 정비구역 사업 진행 현황과 성수 상권 분석을 두가지 파트로 나눠 분석했다. 먼저 전략정비구역 4개 지구의 사업단계 및 특징을 상세하게 분석했다. 성수 1지구를 정비구역 중 입지가 가장 좋은 곳으로 꼽았다. 서울숲이 바로 옆에 위치하고 성수대교와 분당선을 통해 강남 접근성이 뛰어나다. 또한 전체 2909세대로 사업규모가 가장 커서 입지와 규모 측면에서 향후 성수동의 대장이 될 가능성이 크다고 전망했다.

2지구와 3지구는 강변북로 지하화에 따른 한강수변공원 수혜지역이 될 것이라고 했다. 4지구는 조합원수가 적어 사업 속도와 사업성 측면에서 유리하고 영동대교를 통한 강남 접근성이 좋다고 분석했다.

성수전략정비구역 내 아파트 단지는 최근 3년 이내 30평대(전용 84㎡)가 20억~25억 원에 거래됐다. 인근에 있는 트리마제는 올해 8월 38평(전용 84㎡)이 38억2000만 원에 거래되며 평당 1억 원을 기록했고, 신축인 아크로서울포레스트는 대형 평수임에도 계속 평당 1억 원 이상에 거래되고 있고, 8월에는 평당 1억3000만 원에 거래됐다.

정보현 NH투자증권 Tax센터 부동산 수석연구원(NH WM마스터즈 전문위원)은 “성수전략정비구역은 모든 구역이 평지로 되어 있고 영구 한강 조망이 가능하며 강남 접근성이 좋아 한강변 최고의 입지라 할 수 있다”며 “다만, 다양한 이해관계와 토지거래허가구역 규제로 인해 사업 속도는 더딘 편으로 수요자는 사업구역에 포함된 아파트를 접근하거나 사업 진행 상황을 지켜보며 1~2년 이내 매수 계획을 수립하는 게 좋다”고 제언했다.

두 번째 파트는 성수동 상권을 다뤘다. 성수동 업무·상업용 부동산은 2018년부터 꾸준히 거래 단가가 상승해 2018년 토지 평당 4500만 원에서 2022년 1억3100만 원으로 약 3배 상승했다고 분석했다. 거래량은 2019년 이후 빠르게 증가세를 보여 2021년 111건으로 2019년 대비 2배 이상 증가한 모습이었으나, 2022년 고금리 여파로 78건으로 감소했다.

성수동 상권의 핵심이슈로는 상생임대와 용적률 상향으로 꼽았다. 성수동2가 일대에서는 IT산업·유통개발진흥지구 지구단위계획으로 IT(정보통신) 및 R&D (연구개발) 관련 업종 입지 및 공개공지 조성 계획 시 용적률을 최대 560%까지 받을 수 있다.

정유나 NH투자증권 부동산책임연구원은 “성수동 상권은 성장과 안정 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 곳”이라며 “연무장길과 아뜰리에길 상권이 계속 커지고 있어 성장성이 높은 데다가 성동구와 임대인, 임차인이 상생을 도모하는 지속발전가능구역으로 젠트리피케이션 방지 효과를 볼 수 있다”고 설명했다.

정보현 수석연구원은 “다만 지난 수년간 지가는 급등했지만, 임대수익은 낮아 보유 실익이 감소하여 진입 부담은 높은 상황으로 적정 레버리지 비중 및 현금흐름 분석에 신중이 요구된다”며 “성수동 상권은 용도지역이 준공업지역이 대부분이고 지구단위계획으로 용적률 상향이 가능한 점에 따라 중장기적으로는 오피스 권역으로 발달할 가능성이 높다”고 전망했다.