무디스·한신평 “증권사 부동산PF 내년 상반기 집중…건설·석화 부정적 전망”

▲22일 한국신용평가와 국제신용평가사 무디스가 서울 영등포구 여의도 콘래드호텔에서 미디어브리핑을 공동 주최하고 있다. (출처=한국신용평가)

국내 증권사, 여전사, 저축은행의 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 대출과 브릿지론 비중이 여전히 높아 신중한 접근이 필요하다는 조언이 나왔다. 과거 2010년대 초기 글로벌 금융위기 당시에는 저축은행 부실에 집중된 반면, 현재는 금융권 전업권에 분포해있어 정부 지원에도 한계가 있기 때문에 부동산 경기침체 장기화에 대한 체력 비축이 요구됐다.

22일 한국신용평가는 국제신용평가사 무디스와 서울 영등포구 여의도 콘래드호텔에서 미디어브리핑을 공동 주최하고 "고금리가 장기화하는 가운데 부동산 PF의 브릿지론 비중이 여전히 높고, 자산건전성이 빠르게 저하하고 있다"며 이같이 밝혔다.

한국신용평가에 따르면 올해 하반기 만기가 도래하는 브릿지론의 최대 40%가 1년6개월 이상 만기가 연장된 상황이다. 연말에 추가 재연장이 이뤄질 경우 만기까지 2년이 더 걸린다. 내년 상반기까지 브릿지론 상환이 집중됐고, 2025년 이후 본PF 만기 부담까지 가중될 우려가 커지는 셈이다.

증권사 규모별로는 자기자본 3조 원 이상 대형 종합금융투자사업자(종투자)의 23%, 중소형사의 37%에서 브릿지론이 1년6개월 이상 지속하는 모습을 보였다. 캐피탈사에서 1년6개월 이상 부동산 PF 만기도래 규모가 35%로 가장 높았고, 저축은행은 본PF의 만기가 이미 도래했다는 평가다.

위지원 한국신용평가 금융구조화평가본부 실장은 "금융기관의 자본비율이 과거 대비 개선됐고, 아직은 부실의 정도가 심하지 않지만, 고금리, 공사원가와 안전비용 상승 요인을 단기간에 해소하기는 쉽지 않다"며 "서울을 제외한 비수도권, 비주거시설인 오피스 부동산의 상황은 더욱 어렵다"고 했다.

특히 부동산 PF 취약 부문에 대한 구조조정이 지연될 경우 정부 부담이 가중될 수 있다고 전망했다. 정부는 브릿지론이 본PF로 차질없이 전환될 수 있도록 새마을금고 부동산 PF대출 대주단협약, 캠코펀드 등을 통한 새마을금고 사업장에 대한 재구조화를 진행 중에 있다.

위 실장은 "내년까지 브릿지론 만기가 집중됐고, 2025년부터 본PF 만기가 도래한다. 브릿지론이 본PF로 전환할 경우 대출규모는 확대한다"며 "만기 연장 횟수가 늘어날 수록 사업성은 저하하는 반면, 부동산 이해관계자간 눈높이 차이는 여전히 크다"고 지적했다.

국내 은행들의 부동산 익스포저(위험노출액)이 상당해 '테일 리스크(tail risk·발생 확률은 낮지만 발생하면 손실이 매우 큰 위험)' 발생 가능성도 제기됐다. 손정민 무디스 연구원은 "내년에는 지표적으로 은행들의 자산건전성 약화가 있을 것"이라며 "이는 연초부터 무디스가 모니터링해온 지방은행과 인터넷은행 중심의 개인 신용대출, 중소기업 대출의 연체율 상향 추세가 계속될 것이라는 전망에 바탕을 두고 있다"고 했다.

이어 "급격한 자산건전성 지표 악화를 예상하지는 않지만 은행들의 부동산 익스포저가 상당하다는 점에서 테일 리스크에 대한 우려는 여전하다"면서 "낮은 주택담보대출비율(LTV)이나 정부의 강한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 고려할 때 직접적인 리스크 수준은 제한적이긴 하지만 부동산 경기 약세가 장기화한다거나 지금의 (주택가격)회복세가 반전되는 경우에는 테일 리스크의 현실화 우려가 높아질 것"이라고 내다봤다.

문제는 금리 상승기인 현 상황에서 주택 가격의 안정화가 제한적이라는 점이다. 손 연구원은 "지난 2004년이나 2009년의 주택 가격 하락기와는 달리 현재는 금리 상승기에 맞물려 있다는 점에서 차이가 있다. 현재 금리 상승기에서는 시장 리스크가 좀 더 크다"며 "주택담보대출과 부동산·건설업 대출을 합산해 부동산 익스포저를 산출할 경우 전체 은행 대출의 40% 중반 정도에 달한다"고 했다.

한국신용평가는 내년 국내 주요산업이 경기침체 기조 아래 고금리 장기화에 따른 사업 전반의 부진이 확대하는 가운데 '비우호적' 산업 전망과 '부정적' 신용전망이 예상되는 업종으로 '건설', '석유화학', '디스플레이' 총 3개 업종을 제시했다. 신용전망이 '긍정적'인 업종으로는 항공, 조선, '안정적'에는 유통과 철강을 제시했다.

김용건 한국신용평가 총괄본부장은 건설업이 부동산PF 사업성이 저하되는 가운데 PF보증규모가 증가하면서 내년도 최대 우려되는 업종으로 꼽았다. 지난 9월 말 기준 한국신용평가가 등급을 보유한 건설사 PF보증 추이는 28조 원으로 2020년 16조1000억 원, 2021년 21조9000억 원, 지난해 26조 원에서 꾸준히 증가세다.

부동산 착공과 분양 지연으로 본PF 전환을 통해 우발채무 해소가 원활히 진행되지 못한 까닭이다. 차환 과정에서 시공사들이 신용보강을 요구하는 사례도 늘어나고 있다. 김 본부장은 "현금흐름 저하, 미흡한 재무구조로 중견 이하 건설사들의 유동성 대응 불확실성이 확대하고 있다. 정부 지원이나 자산담보 없이는 회사채 발행도 어렵고, 10% 내외의 고금리도 부담되는 상황"이라고 했다.

그러면서 "정부의 건설사 보증, P-CBO 매입 한도 증액은 건설사들의 단기 유동성 대응에 일부 기여할 수 있겠지만, 자금조달 차질, 수익성 저하가 계속할 경우 상위 건설사들의 유동성 부담으로 확대될 가능성이 있다. 본격적인 분양경기 회복까지는 상당 기간 소요될 것으로 보여 건설사들의 신용등급 하향 압력은 여전히 높은 수준"이라고 했다.