공개공지 조성시 용적률 120% 인센티브…서울시, 지구단위계획구역 용적률 체계 개편

▲허용용적률 인센티브 항목 개선(안). (자료제공=서울시)

앞으로 서울 시내 지구단위계획구역에서 공개공지를 조성하면 조례용적률의 120%까지 용적률 인센티브를 받는다. 또한 그동안 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편된다. 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일된다.

19일 서울시는 이같은 내용을 골자로 하는 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 발표했다.

이번 방안은 향후 지구단위계획 결정 또는 변경 시부터 적용되며, 주민 제안이 있다면 신속한 사업추진을 위해 즉시 반영한다.

기존 서울 시가화(녹지지역 제외) 면적의 35%에 달하는 지구단위계획구역은 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충의 수단으로 운영돼왔다. 하지만 제도 도입 24년이 지나면서 계속되는 규제 누적과 인구감소·디지털전환·기후변화 등 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 나왔다.

이에 서울시는 지구단위계획을 미래도시 변화에 유연하게 대응 가능한 체계로 전환하기 위한 용적률 체계 개편을 추진한다고 밝혔다. 이를 통해 민간개발이 활성화되면 권역별 도심 대개조에도 가속도가 붙을 것으로 서울시는 기대하고 있다.

먼저 그동안 준공업지역 등 특정 대상지만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한용적률 적용이 전 지구단위계획구역으로 확대한다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다.

일례로 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용된다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지다.

▲공개공지 설치 시 적용되는 용적률 인센티브 기준 개정안. (자료제공=서울시)

지구단위계획구역에서 낮게 설정된 기준용적률 하향 규정이 폐지되고, 서울시 정책 목적에 부합하거나 공공성 항목 도입 시 허용 용적률 인센티브를 조례용적률 대비 최대 110% 추가 제공한다.

그간 지구단위계획구역은 준주거·상업지역 기준용적률을 조례용적률 대비 100~300%p 낮게 설정 후 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔으나, 이러한 기준용적률 하향이 사라지는 것이다.

▲용적률 계획기준 개선안. (자료제공=서울시)

일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목은 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다. 로봇 친화형 건물‧UAM 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 서울시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 용적률 제도를 전환한다.

동일 지역임에도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계는 통합한다. 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 예측 가능성을 높일 수 있도록 관리기준을 개선한다.

조남준 서울시 도시공간본부장은 “다양한 도시변화가 예상되는 이 시점에서 이번 제도개선으로 지구단위계획구역이 민간의 개발을 지원하고 활력을 주는 지역으로 재조명될 것”이라며 “앞으로도 서울시 정책과 균형 있는 개발이 이뤄질 수 있도록 지속적인 제도개선을 추진하겠다”고 말했다.