노후계획도시특별법에 따른 재건축 특혜를 안고, 가장 빠르게 사업이 진행될 '선도지구' 선정 기본방향이 나왔다. 가장 중요한 평가항목은 주민동의율로, 정량적 요소를 통한 평가가 이뤄질 예정이다. 선도지구로 재건축되는 곳은 최대 3만 가구에 이를 전망이다.
25일 국토교통부에 따르면 선도지구 선정 기준은 5월 중 발표될 예정이다. 국토부는 이날 노후계획도시정비 추진체계를 발표했다.
선도지구 선정에서 가장 가점이 높은 항목은 '주민 재건축 동의율'이다. 여기에 가구당 주차대수, 소방활동 편의성 등 주민의 이용편의성을 정량적 평가항목으로 구성해 점수를 매긴다.
선도지구는 각 신도시별 주택재고의 5~10% 수준에서 정해질 예정이다. 선도지구 선정 규모를 신도시 당 단지 개수가 아닌 가구 수로 구체화한 것이다. 신도시 당 단지 수로 선정할 경우 규모가 큰 곳과 작은 곳 사이 형평성이 문제가 될 수 있기 때문이다. 현재 1기 신도시 주택 규모를 감안하면 선도지구로 선정되는 가구는 많으면 3만 가구에 이를 것으로 보인다.
다음은 최병길 국토부 도시정비기획준비단장과의 일문일답.
Q. 선도지구 선정 향후 계획은.
= 1기 신도시 5개 지자체와 선도지구 선정 규모 기준 등을 5월 중에 공개하기로 하고 협의 중이다. 선도지구 규모는 지역 주택공급 여건, 이주단지 공급계획 등을 고려해서 전세시장 불안을 초래하지 않는 범위 내에서 가능한 다수를 지정하기로 했다. 신도시별로 주택재고의 5~10% 정도 수준에서 결정을 하기로 하고 지자체와 협의 중이다.
Q. 선도지구 선정 기준은.
= 대략적인 기준을 말하면, 주민동의율에 가장 많은 배점을 하려고 한다. 그 외에도 가구당 주차대수라든지 소방활동의 편의성 등 정량적 평가를 하려고 한다. 노후도나 편의시설 같은 걸 판단을 해야 되는데 가급적이면 신청을 간소화할 수 있도록 정량적으로 평가할 수 있는 항목을 위주로 구성하려고 한다. 통합정비 규모 같은 것들도 고려한다. 상세하게 들어가면 사실상 안전진단처럼 돼버릴 우려가 있어서 정성적인 평가요소는 제외하려고 한다. 도시기능 향상을 위해서 통합정비가 필요하기 때문에 통합정비 규모도 보려고 한다. 이런 기준들이 확정된 것은 아니고 지역 여건들을 감안해 수정 보완해서 다음 달에 발표를 하려고 한다.
Q. 발표 시기는 5월 말로 보면 되는지.
= 평가를 한 이후에는 이제 최대한 빠른 속도에 빠른 시간 내에 정비계획을 마련하려고 한다. 5월 말 정도, 5월 중순 이후가 될 것 같다.
Q. 동의율 배점을 높인다고 했는데, 동의율이 워낙 높은 곳이 많아 변별력이 없을 수 있다는 이야기가 있다.
= 동의율이라고 하더라도 '직선보간법'을 활용해 동의율이 높을수록 점수가 많이 나오게 배점구간을 설계하려고 한다. 동의율 외에도 가점 또는 감점 항목들이 있다. 예를 들면 서울시가 신속통합계획 할 때 보면, 감점 항목에 반대 동의율도 포함돼 있다. 그런 것들도 고민을 하고 있고, 가점 항목들도 줄 것이 있는지는 논의를 해봐야 한다. 동의율이 비슷할 때 변별력을 가질 수 있는 요소들을 넣으려고 한다. 여기에, 앞서 말했듯 통합정비의 규모도 보기 때문에, 오히려 그런 경우에는 대단지가 혜택을 받을 수도 있어서 그런 것들도 같이 한번 고려를 해야 될 것 같다.
Q. 아직 지정되기까지 시일이 좀 많이 남았는데 너무 경쟁이 과열될 우려는 없는지.
= 올해 선도지구 선정 물량과 비슷한 수준으로 내년에 또 똑같은 절차를 거쳐서 선정할 것이다. 일부에서는 올해 선도지구 선정이 안 되면 재건축이 영원히 안 된다는 오해를 하는데 정말 말 그대로 오해다. 매년 선정할 것이다. 선도지구 중에 사업을 하다가 계획 수립이 지연되는 경우는 빼고 다른 지구를 넣는 방법도 고려하고 있다. 그래서 너무 경쟁이 과열되는 건 바람직하지 않을 것 같다. 다른 데도 다 기회가 있고, 최대한 많이 선정하려고 한다.
Q. 선도지구 선정 규모에 대해 신도시별 정비 대상 물량의 1~10% 수준이라고 했는데, 어느 정도 되는지.
= 공동주택 기준으로 분당은 9만7580가구, 일산 6만9000가구, 평촌 4만2047가구, 산본 4만2500가구, 중동 4만1422가구다. 이런 기준 대비 한 5~10% 정도라고 보먼 된다. 총 28만1067가구다. 비율은 정확한 숫자가 아직 정해지지 않은 것이라서, 대략 2만 가구에서 3만 가구 범위가 될 것으로 본다.
Q. 선도지구 같은 것들이 준공이 되면 기존보다 주택 재고가 늘어나잖아요.
재건축을 하면서 그래서 이제 초반에보다 이제 중간에 한화 정도가 이제 준공이 되고 나면 그때부터 이제 물량을 늘려나가는 게 전세시장에 부담은 좀 없기 때문에 점증적으로 늘리는 방식도 고민을 하고 있고 혹은 그냥 이렇게 딱 균등해가지고 하는 방법도 고려를 하고 있어요.
지자체랑 그거는 아직 논의를 하고 있는 단계라서 정답은 아직 정해지지 않았고 그렇게 두 가지 정도 방식으로 갈 거라고 보시면 될 것 같습니다.
Q. 기본계획에서는 어느 정도로 구체적인 내용이 들어가나.
= 기본 방침에서는 사실 가이드라인을 제공하는 거고 기본계획에 가면 용적률이나 공공기여에 관한 사항들이 다 구체적으로 제시된다. 예를 들면 어느 신도시는 도시 평균 용적률을 기준용적률 얼마로 하겠다가 딱 나올 거고, 공공기여 비율도 1구간은 몇 프로, 이 구간은 몇 프로 이렇게 다 나올 것이다.
Q. 선도지구 금융 지원 있나.
= 법상으로는 선도지구에 대해서 행정적, 재정적 지원을 할 수 있다. 그러나 선도지구 사업은 민간 재건축 사업이라 정부에서 재정 지원을 직접 할 수는 없어 보인다. 1·10대책에서 발표한 미래도시펀드라든지 보증상품 이런 것은 당연히 적용이 되는데, 뒤에 하는 다른 사업에도 다 똑같이 적용할 것이다.
Q. 이주 단지에 대한 부분도 언급했는데, 선도지구 재건축이 전세시장에 미치는 영향 없을까.
= 주변 지역의 주택 공급이 어느 정도 되고 있는지, 그러니까 기존 전세시장에서 얼만큼 물량을 받을 수 있는지 분석하고, 그 다음에 이주 단지도 조만간 어느 정도 규모로 어디에 공급하겠다가 나올 거다. 그런 것 감안해서 하면 전세시장에 큰 불안을 초래하지 않을 것으로 보인다. 만약에 다른 요인들로 인해서 전세시장이 불안해진다면 물량을 좀 조정할 수도 있다.
Q. 이주단지를 조성하기 위해 그린벨트를 해제할 수도 있는지.
= 그린벨트 해제는 최후의 수단이기 때문에 아직까지는 구체적으로 검토하지 않고 있다. 다른 공공택지라든지 유휴부지에 공급하는 방은을 우선 고려하고 있다.
Q. 2027년 착공이 목표인데 가능할지.
= 그렇게 목표를 하고는 있지만 개별 단지마다 사업 여건이 다르기에 실제로 늦어지는 곳도 있을 수 있다. 적어도 첫 단지는 2027년에 착공한다는 것이다.
Q. 분담금에 대한 거부감도 나타나고 있는데.
= 지금 분담금을 추정하는 것이 의미가 있나 싶은 생각이 든다. 분담금이라는 것이 사실은 사업성에서 나오는 문제다. 일반분양을 얼만큼, 얼마에 하냐는 것에서 공사비랑 금융비용을 뺀 값이 분담금이 되는 거잖나. 이런 부분은 정비계획이 나와야지 계산이 되는 것인데 지금 나오는 분담금 추정치는 나중에 바뀔 가능성이 매우 높다. 신뢰할 만한 수준은 아직 아니지 않나 싶다. 선도지구는 용적률도 다른 데보다 높고, 금융지원도 있고, 통합재건축하면 공사비 절감 효과도 있기 때문에 사업성 많이 최대한 확보하려고 노력할 것이다.
Q. 투기수요는 어떻게 막을 것인지.
= 나중에 권리 산정기일 정해지고 나면 그에 따라 막는 게 맞는 것 같다. 특별법에서 별도로 어떤 특별한 규제를 더하거나 하는 것은 포함돼 있지 않다.
Q. 선도지구 재건축으로 인한 1기 신도시 SOC(사회기반시설) 부족 문제는 없나.
= 1기 신도시가 처음 지어질 때 가구당 세대원 수를 4명으로 계산해서 기반시설을 건설했다. 지금 가구당 평균 세대원은 2.3명이다. 계획인구보다 현재 거주하고 있는 인구가 적다는 것이다. 기반시설 용량이 남는 부분이 좀 있다. 두번째로 기본계획 짤 때 인구가 이렇게 늘어나는 것 감안해서 어떤 기반시설을 얼마나 증설해야 하는지, 그리고 어떻게 확충할 것인지도 기본계획에 담는다.
Q. 원자재 공급은 문제 없을지.
= 공급망의 문제인데 자재에 관련된 것도 고민을 하고 있다. 그런데 매년 2만 가구씩 착공하는 게 사실은 전체 우리나라 착공 물량에 비하면 그렇게 큰 규모는 아니라서, 큰 무리가 있어 보이지는 않는다.
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