[강남 부동산 시장 대해부]"차익보다 임대수익"…오피스텔·도시형 주택 ‘인기’

아파트 시장이 부진을 면치 못하고 있는 가운데 강남3구를 중심으로 한 강남권 수익형부동산 시장은 호조세를 보이며 역시 ‘강남불패’라는 평가를 받고 있다.

특히 최근 대형저축은행들이 부실금융기관으로 결정되면서 예금자들이 새로운 투자처 찾기에 나서며 이런 흐름이 당분간 이어질 가능성이 높다는 것이 전문가들의 진단이다.

▲최근 아파트 시장이 부진을 면치 못하고 있는 가운데 강남3구를 중심으로 오피스텔 등 수익형부동산 시장이 호조세를 보이고 있다. 4일 오후 서울 강남보금자리지구에 분양하는 '강남 푸르지오 시티 오피스텔' 삼성동 모델하우스를 찾은 시민들이 길게 줄지어 입장 순서를 기다리고 있다. 노진환 기자 myfixer@

때문에 오피스텔이나 도시형생활주택과 같은 수익형 부동산의 경우 저렴한 가격으로 매입이 가능한데다 1~2인 가구 증가에 따른 임대수요가 늘어나고 있어 인기몰이를 하고 있는 것이다.

실제로 지난 4월 대우건설이 서울 삼성동에서 공급한 ‘청담역 푸르지오 시티’ 오피스텔이 최고 41대 1의 경쟁률을 기록하며 수익형 부동산투자 열기를 이어갔다. 또 2월 초 분양한 잠실 아이파크 오피스텔은 45대 1의 청약 경쟁률로 관련 업계를 놀라게 했다.

여기에 국토부가 지난달 27일 발표한 ‘임대주택법 시행령’에 따르면 85㎡ 이하 전용 입식 부엌, 수세식 화장실, 목욕시설 등을 갖춘 오피스텔도 매입임대주택으로 등록이 가능하며 분양 면적에 따라 취득세, 재산세, 양도소득세의 감면혜택이 다양하게 주어진다. 때문에 최근 시장 상황에 세제혜택이 더해지며 열기가 한층 뜨거워질 전망이다.

부동산114 장용훈 연구원은 “최근 오피스텔 등 신규공급물량이 늘어나며 이로 인한 수익도 커지고 있다”며 “이런 이유로 임대사업자를 비롯해 아파트보다 목돈이 덜 들어가는 수익형 부동산으로 눈을 돌리고 있는 상황”이라고 진단했다.

이처럼 오피스텔의 인기가 치솟으면서 분양가도 크게 올랐다. 강남과 서초, 송파구의 오피스텔과 도시형생활주택의 3.3㎡당 평균 분양가는 지난해 1382만원에서 올해 1835만원으로 453만원이나 뛰었다.

다만 전문가들은 이처럼 분양가가 계속 오를 경우 수익률이 떨어진다는 점에 유의해야 한다고 주의를 당부하고 있다.

하지만 수익형부동산의 인기는 당분간 이어질 전망이다. 대우건설은 서울 강남구 자곡동 강남보금자리지구 업무용지 7-1, 2블록에 ‘강남 푸르지오 시티’ 오피스텔을 이달 말 분양할 예정이다. 또한 역삼 EG소울리더 등 올 상반기에도 강남권 수익형 부동산 공급은 이어질 예정이다.

때문에 입지가 좋은만큼 수익률을 꼼꼼히 따진다면 그 투자가치는 여전하다고 전문가들은 분석하고 있다.

◇ 상가 분위기 좋지만 위험률도 높아 = 최근 강남 아파트의 추락으로 강남3구의 부동산 지형은 완전히 바뀌었다. 시세 차익을 노리는 투자심리가 이제 수익률로 바뀌는 분위기다.

특히 신규 오피스 공급이 적고 IT나 금융업종이 강남권에 임차사옥을 마련하면서 오피스 구하기가 점점 어려워지는 것도 특징이다. 때문에 강남 이외의 다른 구들은 공실률의 변화가 없거나 소폭 상승하고 있지만 강남권은 1~3% 사이를 오가며 좋은 실적을 거두고 있다.

또한 상가 역시 평균매출액이 올라가는 것으로 나타나며 또다시 관심이 높아지는 분위기다.

부동산114가 서울시내 상가점포들의 월 평균매출액을 분석한 결과 약 2931만원으로 나타났다. 구별로는 ▲서초 4167만원 ▲강남 4073만원 ▲송파 3259만원 등 강남 3구가 상위권에 포진했다.

월매출액이 가장 높게 나타난 강남서초 일대 점포의 매출특성으로는 3000만원 이상의 매출을 올리는 점포가 43%에 달하는 것으로 나타났다. 이는 서울 전체 평균(27%)과 비교했을 때 매우 높은 수준이다.

또한 1억원 이상의 고액매출을 기록한 점포비중도 10%를 넘어섰다. 반면 1000만원 이하의 매출비중은 서울 평균이 39%로 나타났지만 강남서초는 25% 수준에 머물렀다.

하지만 전문가들은 월매출액 규모가 높은 지역일수록 동시에 임대료도 높게 나타나는 것에 주의해야 한다고 당부하고 있다. 즉 매출 발생이 많지만 임대료도 많이 지불해야 한다는 뜻이다.

실제로 최근 몇 년간 강남 중심지역에서 공급된 상가들 중에는 분양가가 만만치 않아 분양률이 저조한 경우가 적지 않았다.

이 때문에 상가를 호텔로 전환하거나 분양을 임대로 바꾸는 사례가 있었으며 그밖에 가격을 크게 할인한 현장도 있었다. 오랜 역사를 자랑하는 뉴욕제과가 의류브랜드로 바뀌는 일은 세간에 회자되기도 했다.

이 역시 비싼 임대료를 감당하지 못해 일어난 상황이라는 것이 전문가들의 분석이다.

즉 강남 중심부 상가에 투자하는 투자자들은 지역적 이름값을 중시하는 경향이 있으나 분양가가 낮지 않은 편이다 보니 매월 만족할 만한 수익률을 기대하기보다 상징적 의미 내지는 중장기적 시세차익을 노리는 경우가 많다는 것이다.

점포 역시 비슷한 분위기여서 생계형 자영업자가 버티기는 쉽지 않으며 상당한 유동인구를 대상으로 홍보효과를 노린 기업의 안테나숍 등으로 활용되는 일이 많다.

장용훈 연구원은 “오피스텔 뿐만 아니라 강남권 보금자리에 최초로 상가가 들어서는 등 강남3구의 상가점포 임대수익률도 상승곡선을 그리고 있다”며 “상가의 수익률이 상승세에 있는 건 확실하지만 임대료 부담률 역시 높기 때문에 매매가는 일부 하락하는 곳도 있다”고 진단했다.

상가뉴스레이다의 원평연 연구원 역시 “이름값이 있으면 가격은 비싸질 수 밖에 없다”며 “강남은 상권으로는 좋지만 위험성이 높은 만큼 신중한 투자가 필요하다”고 조언했다.